이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	남양주
ㆍ작성일	2013-08-21 (수) 17:01
ㆍ분 류	기타

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동의없는 전대차와 명도소송
상가를 임대하고 별도계약서 작성없이 묵시적갱신으로 몇년이 흘렀는데요, 최근 임차인이 임대인에게 월세를 연체하고 연락도 안되어 임대상가를 찾아가본 결과, 임차인이 아닌 다른 사람이 장사를 하고 있었습니다.

현재 장사를 하고 있는 사람에게 물어본 결과, 자기는 임차인이 소유자인줄 알고 임대차계약을 체결하였으며, 월차임(임대인과 임차인간 당초 약정보다 많은 금액입니다)도 임차인에게 꼬박꼬박 송금하고 있다는 것이었습니다.

그렇다면 계약은 어찌됐든, 임차인이 임대인의 동의를 받지않고 임의로 다른 사람에게 전대차한 것으로 밖에 해석이 안되는데, 전차인은 임대인에게 직접 월세를 줄수는 없다고 주장합니다.

이런 경우 임대인이 밀린 월세를 받아내고 상가를 명도받으려면, 어떤 순서로 일을 진행해야 하는지요?

민법규정에 따르면, 임대인의 동의없는 전대차는 효력이 없고, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있으며, 차임도 임대인이 전차인에게 직접 청구할 수 있는 것으로 알고 있는데, 내용증명으로 임차인에게 이행을 최고하고 이행하지 않으면 임대차계약을 해지한 후, 임차인과 전차인 2명 모두를 상대로 명도소송을 진행하면 되는지요?

2명 모두를 피고로 할때, 각 피고별 청구취지는 어떻게 기재하고, 밀린 차임은 누구를 상대로 청구해야 하는지요..

관리자 2013-08-21 20:13	일단 두사람을 모두 피고로 하는 것이 명도집행에도 안전할 것이고 나중에 차임을 받는 것도 유리할 것입니다. 심리적 부담을 주는 면에서도 ... 임차인은 임대차계약상의 의무로서 직접점유 하지 않아도 건물 명도의무가 있습니다 전차인은 직접 점유자로서 원고는 소유궈에 기해 명도를 구할수 잇을 것입니다. 또한 임차인은 건물인도시 까지 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 잇을 것이고 (실제로 전차인을 통하여 점유하면서 사용수익을 하고 있음) 전차인 역시 임대인과 사이에서는 원인없이 차임상당액을 부당이득 하고 동시에 불법점유(행위)자로서 소유자에게 차임 상다의 손해를 배상할책임이 잇을 것입니다. 무단 전대차이므로 전대차 법리는 끌어오지 않아도 될 것으로 보입니다. 그리고 이들의 채무는 중첩적이므로 청구취지는 1. 피고들은 각자 원고에게, 가. 별지기재 부동산을 인도하고 나. 2013. 00. 00(연체일)일부터 위 가항기재 거물인도완료시까지 월 000의 비율에 의 한 금원을 지급하라 의 형태가 좋을 것으로 보입니다. 임차보증금이 있는지 모르겠는데, 처음 소장 제기시에는 이 임차보증금 문제는 무시하고 이렇게 단순이행 청구와 차임 청구를 별도로 하고. 나중에 소송 진행에 따라 상대당의 동시이행 항변 여부에 맞추어 필요하면 청구를 변경하는 것이 좋을듯 합니다(의뢰인과 의논후). 감사합니다 법)이천교

남양주 2013-08-22 10:06	감사합니다..^^