이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	법돌이
ㆍ작성일	2014-05-07 (수) 19:45
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 1595

공유자의 매도청구권 행사가능한지?
법무사님, 잘 지내시는지요?
의정부에서 연수받고 부산에 개업한 17기 허영주 입니다.

다름이 아니라 업무중에 막히는 부분이 있어서, 찾아뵙고 조언을 구해야 되는데
멀리 있어서 이렇게 지면으로 인사드려서 죄송합니다.

다름이 아니라 기존 공유인 건물을 철거하고 단독소유의 건물을 지으려고 하는 공유자(A)가 다른 공유자들의 지분을 매수할 수 있는 방법이 있는지 입니다.

사실관계
1. 최초의 토지는 공유자 56명의 공유였으나, 공유자 중 가장 많은 지분을 가진 개인(A)이 모든 소유권을 확보하여 건물을 철거하고 신축하려고 다른 공유자들을 찾아서 매수를 하여 현재는 92%의 지분을 가지고 있는 상황이며, 나머지 8%는 위 공유자에게 매도하기를 거부하는 2%씩 가진 공유자 3인 B, C, D, 그리고 등기부상 주민번호의 기재가 없고 현재 연락도 되지않는 약간의 지분권자 E, F, G 3인이 있는 실정입니다.(공유자들의 등기부상 기록된 주소는 예전에 전입신고가 되지 않은 주소이며, 해당 공유자들의 재산세도 해당 관청에서 임시 주민번호로 부여하여 부과를 하고 있는 실정으로 통지자체를 안하고 있는 실정입니다.)
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2. 위 지상에 집합건물이 존재하고 있으며 위 B, C, D, E, F, G 모두 집합건물 중 1~2개씩을 단독소유하고 있는 실정입니다.(건축물대장상 집합건물이며, 건물등기부는 일반건물로 각자 소유로 등기되어 있습니다.

3. 해당건물은 40년이 지나서 노후화되어 현재 안전진단결과 D등급(붕괴위험이 있으므로 가능한 건물을 철거하기를 바란다는 등급임)을 받은 상태라서 붕괴위험이 있고 현재는 건물로써 사용도 불가능한 상태입니다.
현재 건물자체에 붕괴위험이 있다고 각 소유자들 또는 이해관계인들에게 연락을 하라는 플랜카드를 걸어두었고 신문에 2회정도 매수청구하겠다는 공고를 해 둔 상태입니다.

이 경우에 만일 건물이 붕괴될 경우에 가장 공유지분이 많은 개인(A)가 모든 책임을 지게 될 위험성이 있고 자신의 재산권을 행사하지 못하는 실정이라서 모든 지분을 매수하여 재건축을 할 계획입니다.

이럴 때 개인(A)가 취할 수 있는 법적 조치가 있는지(매수청구 등) 법무사님들의 견해를 기다립니다.
항상 건강하시고 다음에 기회가 되면 찾아뵙고 인사드리도록 하겠습니다

관리자 2014-05-07 22:13	안녕하세요 반갑습니다 잘 계시지요 어느덧 시간이 훅 지니가고 있군요 지금 상황에서 도정법등의 요건을 갖추어 재개발 재건축하는 것이 아니면 공식적으로 다른 공유자의 토지를 강제매수하기는 어려울 것 같습니다(사견이고 이 부분의 더 상세한 법률지식은 잘모릅니다). 다만, 저의 생각으로는 차라리 공유물분할 청구를 이용하는 것이 어떨까 합니다 이 상황에서 현물불할이 어려울 것이므로 경매해서 가액분할하라는 판결을 받아서(아니면 소송중 합의를 보고 매수하던지) ... 그것으로 토지 전체를 경매시킨 후 92% 공유자가 낙찰받아 상계신청하면 결국 나머지 8% 대금만 납부하면 되고, 등기도 92%는 이미 자기명이이므로 8%만 이전등기하면 됩니다. 그렇게 되면 실질적으로는 8% 공유를 강제매수하는 것이나 결국은 별 차이가 없을 것입니다. 감사합니다 법)이천교

허영주

2014-05-08 10:34

법무사님 답변 감사합니다.
위 사안에서 공유물분할도 생각해봤는데
혹지 공유토지 위에 집합건물이 존재하는 경우에도 공유물 분할 청구가 가능할지가 의문이네요.
그렇게 된다면 조금 수월하게 진행할 수도 있을것 같은데..
다른 분들 견해중에 공유토지라서 공유자들의 관리처분권의 행사로써 붕괴위험에 따른
철거도 가능할 것 같다는 의견을 주셨는데
이경우에도 토지 공유자 중에 92%를 가진 공유자가 단독으로 관리처분권의 행사로
철거를 하는 것도 가능할까요?
바쁘신데 복잡한 질문만 드려서 죄송합니다.


관리자	등기는 단독건물로 되어 있고 대장문 집합건물이라고 하니 판단이 잘 안섭니다. 우선 그 건물이 집합건물소유와 관리에 관한법률 제 8조 , 19조 적용을 받는지에 따라 공유물 분할가능 여부는 결정될 것 같습니다.	5/8 14:27

관리자	붕괴위험이 있으므로 정 안되면 92%를 가진 공유자가 단독으로 관리처분권의 행사로 철거 소송을 제기해보는 것도 좋을것 같습니다. 그 후에는 고유물 분할도 문제가 없을 것입니다.	5/8 14:29