이천교법무사의 강제집행

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ㆍ작성자	소송 따라하기
ㆍ작성일	2014-07-29 (화) 10:14
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 916

차임지급 관련해서 문의드립니다.
법무사님 안녕하십니까?

임차인이 아파트가 경매가 진행되어 임차보증금을 돌려받지 못했습니다.
근저당권자가 임차인보다 선순위 권리자이어서 임차보증금을 전액 돌려받지 못하고 일부 돌려받을 예정입니다. 현재 배당표가 확정되지 않은 상태입니다.

그런데, 경락인이 임차인에게 매각대금납부일부터 건물인도일까지 차임에 상당하는 부당이득금반환을 요구하고 있습니다.
배당표가 확정되지 않은 상황에서 임차인이 배당을 받을려면 경락인의 명도확인서가 필요한 상황입니다.
임차임에게 차임에 상당하는 부당이득금을 지급해야 할 의무가 있는지

궁금합니다.

관리자 2014-07-29 12:24	저도 의문을 가지는 부분입니다. 판례는 대부분 최선순위 임차인의 경우에 대한 것이 설명되고 있는 것 같습니다. 사견으로는. 임차보증금 반환과 건물명도는 동시이행관계이므로 임차보증금을 받을때까지는 건물인도도 동시이행관계이므로 차임상당의 부당이득은 없겠지만, 그리고 1순위 임차인이라서 그 임대차가 낙찰자에게 대항력이 생기는 경우 동일하겠지만, 선순위 임차인이 아니면 그 임대차가 낙찰자에게 대항력이 없어 승계되지 않습니다. 그러므로 낙찰자에게 보증금 = 배당금 받을 때까지 동시이행 = 차임상당의 부당이득이 없다고 하기는 어려워 보입니다. 한편, 임차인은 낙찰자에게서 명도확인서를 받아야 배당금을 받을 수 잇습니다. 그러다보니까 그때까지는 배당금을 받지 못하게 됩니다. 그렇지만 또한편 배당금받기 위해서는 명도를 하는 것을 요구하는 것뿐이지, 반드시 낙찰자 명도확인서가 아니어도 됩니다. 다른 방법으로 이사를 하고그 사실을 입증해도 배당금을 줍니다. 그러다 보니까 후순위 임차인이 낙찰자 명도확인 받을때 까지 배당금(=임차보증금)을 거절하는 관계가 동시이행 관계가 있다고 보기도 어렵습니다. 더욱이 선순위 임차인이 아니라 그 임대차가 낙찰자에게 대항력이 없어 승계되지 않느니 말입니다. 그러나 실제상으로 임차인에게는 배당금이 전 재산인데 배당금을 수령하기까지는 다른 곳으로 이사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그결과 대부분 경매 실무는 소유자나 채무자는 즉시 인도명령을 해주지만 임차인에게는 배당기일 후에 인도명령을 해주는 것으로는 알고 있습니다. 그러나 그렇다 해도 이론상으로는 후순위 임차인에게는 낙찰자에게 임대차가 승계안되므로 임대차 자체를 주장할 수 없는 상황이므로, 결국 매각대금납부일부터 건물인도일까지 차임에 상당하는 부당이득금반환이 생긴다고 볼 여지가 많아 보입니다. 감사합니다 법)이천교

소송따라하기 2014-07-29 14:43	감사합니다. 법무사님! 제가 고민했던 부분에 대해 상세한 설명 정말 감사합니다. 실무까지 자세한 설명 더더욱 감사드립니다.

번호		글 제 목	작성자	작성일	조회
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359	기타	아파트임대차의 경우 관리비, 수도요금 등 연체로 계약해지 [2]	초보	08-07 16:10	2114

358	기타	유체동산가압류와 목록제출 [2]	채권자	08-04 16:53	1734

357	기타	356번 가처분 추가질문 [2]	이정표	08-01 15:02	870

356	기타	가처분이후의 등기 [2]	이정표	08-01 11:00	837

355	기타	사후양자의 재산상속 [3]+1	친족	07-31 12:28	7859

354	기타	배당된 공탁금출급청구에 관련하여 문의드립니다. [2]	최선	07-30 14:46	824

353	기타	차임지급 관련해서 문의드립니다. [2]	소송 따라하기	07-29 10:14	916

352	기타	다가구주택 임차인 손해배상 청구에 관하여 질문드립니다. [1]	실무 따라하기	07-29 09:32	852

351	기타	형식적경매로 공유자중 1인이 낙찰받은 경우 취득세 [1]	궁금이	07-28 12:53	1543

350	기타	공동상속인간의 협의분할위임 가능여부 [1]	상속인	07-28 11:10	2446

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347	기타	망자 명의 부동산에 대한 강제경매 신청 [1]	정중지와	07-26 13:55	1733

346	기타	연대채무와 단독채무 복합의 지급명령 청구취지 [3]+1	채권자	07-23 16:26	3098

345	기타	가압류후 지급명령 관할 [1]	채권자	07-22 19:48	1220

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343	기타	거래담보와 경매신청 [1]	농업인	07-18 19:42	938

342	기타	공단직원 급여가압류 [1]	총무	07-17 13:57	1087

341	기타	복수의 연대보증인에 대한 가압류 [3]+8	김인수	07-17 12:27	3096

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