이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	하늘보리
ㆍ작성일	2019-10-24 (목) 12:15
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 652

부동산경매와 임차인의 대응
안녕하세요?
언제나 집행분야에서 법무사님께 많은 가르침을 얻고 있습니다.

부동산경매와 임차인의 대응과 관련하여 어려움이 있어 법무사님께 질문을

드리게 되었습니다.

*사실관계

1. 임차인A는 2018년 1월 18일에 부동산 인도 + 전입 + 확정일자를 받았습니다.
(최선순위 임차인이 됨)

2. 그런데 현재 다른 일반채권자가 집행권원으로 강제경매를 신청하였고,

3. 임차인A는 경매와 상관 없이 해당 부동산에 계속 거주하기를 원하므로 권리신고(배당요구는x)를 하였
습니다.

질문1. 위 임차인A가 해당 부동산에 계속 거주하기 위해 배당요구는 하지 않고, 권리신고만 한
것이 적절한 대응이었는지 궁금합니다.

질문2. 임대차계약기간이 2년이라 내년 1월 18이면 임대차기간이 만료가 됩니다.
혹시나 이 경우 현 임대인이 계약의 불갱신을 임차인A에게 통보하여 임대차가 만료되어 버리면
배당요구는 하지않고 권리신고만 한 임차인A의 지위가 어떻게 되는 것인가요?

질문3. 위의 경우 임차인A가 계약만료된 이후 배당요구 등을 하여 경매절차상에서 임차보증금을
보전할 수 있는 방법이 어떤 것이 있는지 궁금합니다.
(경매 중에 임대차계약이 종료되면, 경매가 진행 중인 상황이므로 원칙적으로 현재 소유자인
임대인에게서 보증금을 받아서 나와야 할텐데, 임대인이 보증금을 줄 수 없는 상황일 경우는
계속 임차목적물에서 버티면 결국 낙찰자가 인수하게 되는 것인가요?
또한 이러한 상황에서는 낙찰 전까지는 현재의 임대인에게 계속 월세를 지급하면 될까요?)

감사합니다 법무사님.

관리자 2019-11-01 06:10	안녕하세요 이천교 법무사입니다 제가 몇일 지방강의를 다녀 오느라 답글이 늦었습니다 1. 배당요구 종기내에 배당요구를 하지 않으면 배당에 참가할 수가 없으므로 당연히 새로운 작찰자에게 임대차가 승계됩니다. 최선순위 임차인은 배당요구를 하였다 하더라도 배당요구 종기가 지난 후에는 배당요구 철회가 안됩니다. 2. 해당 부동산에 계속 거주하기를 원하는 경우 배당요구를 하지 않으면 됩니다. 권리신고를 해야만 하는 것은 아니며 권리신고만 하였다면 배당을 받지 못하고 낙찰자에게 승계될 것입니다. 그런데 간혹, 법을 잘모르는 임차인이 배당요구를 해야하는데 권리신고만 하는 경우 법원에서 이를 배당요구로 선해서 배당하는 경우도 있으므로, 배당요구는 하지않고 ㄱ둰리신고만 하는 것이라고 명확하게 의사표시를 해둘 필요가 있어 보입니다. 3. 임대차계약기간이 2년이라 내년 1월 18이면 임대차기간이 만료되는데, 현 임대인이 계약의 불갱신을 임차인A에게 통보하여 임대차가 만료되어 버리면 배당요구는 하지않고 권리신고만 한 임차인A의 지위는 새로운 임대인과 사이에서 임차기간 만료 및 보증금을 받고 나가는 문제로 다툼이 될 것입니다. 다만, 그러한 관계를 새로운 낙찰자가 알아야 다툴 것인데 그것을 알 수 있을지 모르겠습니다. 낙찰자가 모르면 그냥 묵시갱신되어 임대차가 지속될 것으로 보입니다. (그리고 전임대인에 대한 차임연체를 이유로 새로은 임대인이 임대차를 해제하려면 전임대인으로부터 그 권리를 별도로 승계받아야 한다는 판례도 있던데, 임아치각ㄴ 묵시연장의 경우에도 동일한지는 잘 모르겠습니다) 4. 임차인A가 배당요구를 하면 임차기간이 남아있어도 임대차는 만료되는 것으로 하고있지만, 배당요구 종기가 통상 2월이상 3월이하만 주기 때문에 나중에 임채가긴이 만료된 이후에는 배당요구 종기가 도과하여 더 이상 배당요구를 할 수 없게될 가능성이 많습니다. 그러면 결국 새로은 낙찰자가 인수하여 낙찰자와 사이에서 해결해야 할 것입니다. 5. 이러한 상황에서는 낙찰 전까지는 월새ㅔ를 만일 지급한다면 당연히 현재의 임대인에게 계속 월세를 지급해야 합니다. 새로운 낙찰자는 나탄지도 않았고, 그 사람은 낙찰받고 경락대금 잔금을 낸 후에야 소유권을 취득하고 새로운 임대인의 지위를 승계하는 것이니까요 감사합니다