[신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거․재건축 계획 등의 고지가 곧바로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 문제된 사안]
◇ 1. 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 건물의 철거·재건축 계획 등을 고지하였다는 사정만으로 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지(한정 소극), 2. 임대인의 철거·재건축 계획 등 고지 내용이 임대차계약 갱신에 관한 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지인지(적극) ◇
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).
☞ 원심은 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 한 건물의 재건축에 관한 고지 내용이 임대차계약 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 임대인의 고지 행위가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였음
☞ 이에 대해 대법원은 건물의 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 임대인이 고지한 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 그러한 고지 행위가 ’권리금 회수 방해행위‘에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하여, 원심을 파기하였음
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