이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2024-05-08 (수) 17:05
ㆍ홈페이지	http://www.alaw.kr

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 14

ㆍIP: 125.xxx.201

철거될 건물괴 유치권

이럴 때는 유치권을 주장할 수 없다! / 철거될 운명에 있는 불법 건물에는 유치권을 주장할 수 없다 [법률상식] 건설법률 QnA
2018. 1. 25. 10:21

11. 유치권 행사의 불허

채무자 甲 소유의 건물에 채권자 乙이 1순위 근저당권을 설정받고, 채권자 丙이 2순위 근저당권을 설정받았다. 甲과 丙은 이 건물의 일부에 관하여 임대차계약을 체결한 뒤 丙이 상사유치권을 취득하였다. 이 경우 丙은 상사유치권으로서 1순위 근저당권에 대하할 수 있는가?

선행 저당권이 있더라도 유치권은 성립할 수 있다.

저당권 동의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 유치권자는 그 저당권 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있지만(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결), 채무자 소유의 목적물에 이미 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있는데 채권자가 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 채무자와 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 하고 목적물을 점유함으로써 유치권을 성립시킨 경우 이 유치권을 저당권자 등에게 주장하는 것이 허용되는지 여부가 문제되는 사안이다.

대법원은 신의성실의 원칙에 반한다고 평가될 정도로 유치권제도를 남용하는 유치권 행사는 허용되지 않는다고 본다. 그래서 "채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다."(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다 84298 판결)

위 대법원 판례에 따르면, 丙의 유치권은 선순위 근저당권자 乙에 대한 관계에서 신의칙에 반하는 권리행사로서 허용되지 않는다고 본다.

12. 철거될 운명에 있는 불법 건물에는 유치권을 주장할 수 없다!

Y는 Z로부터 도급받은 건물의 신축공사를 마쳤지만 Z로부터 공사대금을 지급받지 못하고 있다. Y는 이 건물을 점유한 채 유치권을 행사하고 있다. 이 건물은 X가 소유한 토지 위에 Z가 무단으로 건축한 불법 건축무로서 소유권보존동기를 하지 못하고 X는 이 건물을 점유하고 있는 Y를 상대로 건물철거를 요구하고 있는데, Y는 Z로부터 공사대금을 받을 때까지 이 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있는가?

Y의 공사대금채권은 이 건물의 신축에 관련한 채권이고, Y는 이 건물을 점유하고 있으므로 일응 유치권이 성립하는 것처럼 보인다.

그러나 이 건물은 Z가 X의 토지 위에 무단으로 건축한 것이기 때문에 X의 토지소유권을 방해하고 있는 불법건축물로서 철거를 면할 길이 없다.

X는 이 미동기건물의 소유자인 Z를 상대로 건물의 철거를 구할 수 있지만, Y를 상대로도 건물철거를 구할 수 있다. 즉, "건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자애게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득동기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다."

또한 Y가 이 건물을 점유하는 것이 X에게 불법행위가 되기 때문에 유치권이 성립하지 못한다. 점유가 불법행위로 인한 것이면 유치권이 성립하지 않기 때문이다.(민법 제320조 제2항). "건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다." (대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)

결국 Y는 X에게 유치권을 주장하지 못한다.

[출처] 이럴 때는 유치권을 주장할 수 없다! / 철거될 운명에 있는 불법 건물에는 유치권을 주장할 수 없다|작성자 한미글로벌

건물유치권과 토지소유자의 철거
대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결
[건물명도][공1989.4.1.(845),414]

【판시사항】
가. 등기를 갖추지 아니한 건물의 양수인에 대한 대지소유자의 건물철거 청구권(적극)

나. 제3자에게 가지는 건물에 관한 유치권으로 건물철거청구권을 갖는 대지소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
가. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.

나. 가.항의 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.

【참조조문】
가. 민법 제214조 나. 민법 제320조 제1항, 제2항
【참조판례】
가. 대법원 1967.2.28. 선고 66다2228 판결
1969.7.8. 선고 69다665 판결
1986.12.23. 선고 86다카1751 판결
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 피고
【원 판 결】 대구고등법원 1987.11.5. 선고 87나519 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유에 대하여,
(1) 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 빚대신 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 등기부상의 소유권취득에 관한 등기를 하지 못하고 있다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 이와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있는 것이므로 같은 견해아래 이 사건을 판단한 원판결은 옳고 여기에 소론과 같은 건물의 원시취득과 법률행위에 의한 부동산물권의 변동에 관한 법리오해가 있다고 볼수 없다.
(2) 채무자가 채권자에게 어느 부동산으로 대물변제하기로 약정했다 하더라도 그 소유권이전을 의미하는 등기가 끝나기 전에는 대물변제계약이 효력을 발생했다고 할 수 없음은 소론과 같다.
그러나 이 사건에서 원심이 확정하고 있는 바에 의하면, 원심은 다만 이 사건 무허가 미등기건물을 완공한 소외 1로부터 그 사람에게 공사비 등으로 금 6,000,000원을 빌려준 피고가 그 6,000,000원의 변제에 갈음하여 이를 양도받은 것이라는 것만을 설시하고 있을 뿐이지 여기에서 더 나아가 위에서 본소외인과 피고간의 대물변제가 효력을 발생했다는 사실까지를 확정하고 있지는 아니하며 이와 같은 원심의 설시취지에 의하면 변론에서 당사자가 사용한 "대물변제"의 문구의 의미를 당사자의 진의대로 해석하여 사실을 확정하고 있음이 명백하므로 이와 같은 원심의 태도는 옳고 여기에 소론과 같은 재판상의자백의 구속력에 관한 법리오해로 판단을 유탈한 위법이 있다고 볼 수 없다.
(3) 피고가 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 유치권이 있다 하여도 같은 건물의 존재와 점유가 토지소유자인 원고에게 불법행위가 되고 있는 이 사건에 있어서는 소외인에 대한 유치권으로 원고에게 대항할 수 없는 것이므로 원판결에 소론과 같은 유치권의 성립에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다.
논지는 모두 이유없어 이 상고를 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.