주택임차보증금 양수와 우선변제권 ...
대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 배당이의
주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극)
1. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는,사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.
이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다.
다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
2. 원심은 제1심판결의 이유를 인용하여, 피고들이 서울 양천구 신정동 (이하 생략) ■■아파트 ■■동 102호(이하 ■이 사건 부동산■라고 한다)에 관하여 저당권을 취득하기전 이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 원고가 피고들보다 선순위로 우선 배당받아야 한다는 원고의 주장에대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 주거용 건물의 ■임차인■에게만 임대차보증금에 관하여 우선변제권을 인정하고 있음은 문언상 명백하고, 원고는 임차인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과할 뿐 원고가 이 사건부동산의 임차인에 해당한다거나 원고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 임차권을양수하였다는 점을 인정할 만한 아무런 사정이 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고가 채권자대위권 행사로서 임차인 소외인을 대위하여 배당요구를 하였다는 주장에 대하여는 소외인이 이미 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않다는 취지로 역시 이를 배척한 제1심판결을 그대로 유지하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채권양
도 및 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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