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인천지방법원 2006가단130455 건물명도
(쟁점)
[1] 유치권자가 유치물을 사용, 수익함으로써 얻은 차임 상당의 사용이익이 부당이득반환청구의 대상이 될 수 있는지 여부(적극)
[2] 유치권자가 유치물 사용으로 얻은 사용이익을 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있는지 여부(한정 적극)
[3] 유치권자가 사용된 바 없는 신축주택을 유치하면서 장기간 자신의 사무실이나 주거지 용도로 줄곧 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용이라 볼 수 있는지 여부(소극)
□ 판결 요지
○ 사안의 개요
- 피고는 2003. 3. 13. ◎XX과 사이에 공사대금 347,580,000원, 공사기간 같은 달 14.부터 같은 해 6. 14.까지 사이로 정하여 인천 □□구 ∇∇동 000-00 지상 ○◎◇◇◇빌라(이하 ‘이 사건 빌라’라 한다)의 신축공사 도급계약을 체결하였다.
- ◎XX은 2003. 3. 31. 피고에게 “◎XX은 유치권 행사 중인 피고가 이 사건 건물의 분양대금으로 공사대금을 충당할 때까지 분양권을 피고에게 위임한다‘는 내용의 분양위임장을 작성해 주었다.
- 피고는 2003. 6.경 위 도급계약에 따라 이 사건 건물을 완공하였으나, ◎XX으로부터 위 공사대금을 지급받지 못하였다. 이에 피고는 이 사건 빌라 101호를 포함한 이 사건 건물 전체를 점유하면서 ◎XX에게 공사대금의 지급을 독촉하였다.
- ◎◎농업협동조합은 2004. 6. 17. 당초 ◎XX이 소유하던 이 사건 빌라 101호에 관해 채권최고액 1억 6,800만 원, 채무자 ◎XX으로 된 근저당권을 취득하고, 같은 달 30. 위 근저당권에 기해 이 법원 2004타경00000호 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 부동산경매’라 한다)를 신청하였다.
- 원고는 이 사건 부동산경매 절차에서 이 사건 빌라 101호를 낙찰받아 2006. 9. 8. 낙찰대금 1,869만 원을 전액 납부하였다. 위 101호에 관한 원고 명의의 소유권이전등기는 같은 해 9. 26. 마쳐졌다.
- 피고는 2004. 6. 25. ◎XX을 상대로 한 이 법원 2004가합3365호 공사대금 사건에서 “◎XX이 피고에게 3억 1,000만 원 및 이에 대하여 2004. 2. 13.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라”는 취지의 승소판결을 선고받았고, 이 판결은 그대로 확정되었다.
- 피고는 2004. 7. 15.경 이 사건 부동산경매 절차에서 채권금액을 3억 1,000만 원으로 하여 이 사건 빌라 101호에 관한 권리신고를 하였다.
- 피고는 이 사건 빌라 101호에 관한 유치권을 주장하면서, 2003. 말경부터 2007. 10.경까지 사이에는 사무실로, 그 이후부터 현재까지 사이에는 그의 가족과 함께 거주지 및 사무실로 계속 점유, 사용하고 있다.
○ 쟁점
1. 유치권자가 유치물을 사용, 수익함으로써 얻은 차임 상당의 사용이익이 부당이득반환청구의 대상이 될 수 있는지 여부.
2. 유치권자가 유치물 사용으로 얻은 사용이익을 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있는지 여부.
3. 유치권자가 사용된 바 없는 신축주택을 유치하면서 장기간 자신의 사무실이나 주거지 용도로 줄곧 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용이라 볼 수 있는지 여부.
○ 법원의 판단
- 유치권자는 채권담보를 위하여 유치물을 점유할 수 있을 뿐, 원칙적으로 유치물을 사용, 대여하거나 담보로 제공할 수 없다. 따라서 유치권자가 유치물을 사용, 수익함으로써 얻은 차임 상당의 사용이익은, 법률상 원인이 없는 것이므로, 이로 인하여 소유자 등 사용수익권자에게 손해를 끼치는 한에서 부당이득으로서 소유자 등 사용수익권자에게 반환되어야 한다.
- 유치권제도의 취지인 공평의 원칙과 유치권자가 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다는 민법 제322조 제1항의 규정 내용에 비추어 보면, 유치권자가 채무자(소유자)의 승낙을 받거나 유치물의 보존에 필요한 사용을 하는 등 유치물을 적법하게 사용하여 얻은 차임 상당의 이익은 유치물의 과실에 준하여 유치권의 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있다고 봄이 상당하다.
- 유치권자가 사용된 바 없는 신축주택을 유치하면서 장기간 자신의 사무실이나 주거지 용도로 줄곧 사용하는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라 볼 수 없다.
□ 판결의 의미
- 유치권자가 유치물을 사용함으로써 얻은 이익을 피담보채권에 충당할 수 있는지 여부 및 그 요건의 해당 여부를 판단한 구체적인 사례임.
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주 문
1. 피고는 원고에게 8,439,166원 및 2008. 7. 1.부터 별지 목록 기재 부동산의 사용종료일까지 매월 427,500원의 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
피고는 원고에게 주문 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 빌라 101호’라 한다)을 명도하고, 주문 제1항 기재 돈 및 2008. 1. 1.부터 위 부동산 명도완료일까지 매월 427,500원의 비율에 의한 돈을 지급하라.
이 유
... ...
2. 건물명도청구에 관하여
가. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한, 소유자인 원고에게 이 사건빌라 101호를 명도할 의무가 있다.
나. 피고의 유치권 주장에 대한 판단
...
(가) 피고는 2003. 3. 13. ◎XX과 사이에 공사대금 347,580,000원, 공사기간 같은 달 14.부터 같은 해 6. 14.까지 사이로 정하여 인천 □□구 ∇∇동 000-00 지상 ○◎◇◇◇빌라(이하 ‘이 사건 빌라’라 한다)의 신축공사 도급계약을 체결하였다.
(나) ◎XX은 2003. 3. 31. 피고에게 “◎XX은 유치권 행사 중인 피고가 이 사건 건물의 분양대금으로 공사대금을 충당할 때까지 분양권을 피고에게 위임한다‘는 내용의 분양위임장을 작성해 주었다.
(다) 피고는 2003. 6.경 위 도급계약에 따라 이 사건 건물을 완공하였으나, ◎XX으로부터 위 공사대금을 지급받지 못하였다. 이에 피고는 이 사건 빌라 101호를 포함한 이 사건 건물 전체를 점유하면서 ◎XX에게 공사대금의 지급을 독촉하였는데,
2003년 말경부터는 이 사건 빌라 101호를 사무실로 사용하면서 계속 점유하였다.
(라) 피고는 2004. 6. 25. ◎XX을 상대로 한 이 법원 2004가합3365호 공사대금 사건에서 “◎XX이 피고에게 3억 1,000만 원 및 이에 대하여 2004. 2. 13.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라”는 취지의 승소판결을 선고받았고, 이 판
결은 그대로 확정되었다.
(마) 피고는 2004. 7. 15.경 이 사건 부동산경매 절차에서 채권금액을 3억 1,000만 원으로 하여 이 사건 빌라 101호에 관한 권리신고를 하였다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 빌라 101호를 비롯한 이 사건 건물 신축공사의 수급인으로서 그 공사대금을 모두 변제받을 때까지 자신이 점유하고 있는 위 101호를 유치할 권리가 있다.
... 피고의 유치권 주장은 이유 있다.
다. 원고의 주장에 대한 판단
(1) 이에 대해 원고는, 피고가 이 사건 부동산경매 개시결정 기입등기일인 2004.7. 6. 이후에 이 사건 빌라 101호에 관한 점유를 개시하였으므로, 이 101호에 관한 유치권을 내세워 위 경매 절차의 매수인인 원고에게 대항할 수 없다고 주장한다. 살피건
대, 위 주장사실을 인정할 증거가 없고, 오히려 피고가 2004. 7. 이전부터 이 사건 빌라 101호를 계속 점유해 온 사실은 앞서 살핀 바와 같다. 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 다음으로 원고는, 피고가 이 사건 빌라 101호에 관한 유치권을 포기하였다고 주장한다. 이에 관해 보건대, 갑10호증의 기재로, 피고가 2004. 4. 21.경 최○○에게 이사건 빌라의 출입문 열쇠를 건네 주었고, ◎XX과 최○○이 그 무렵 서○○ 등에게 이
사건 빌라 중 201호, 202호, 301호, 302호, 401호를 임대한 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사정만으로 피고가 이 사건 빌라 101호의 점유를 상실하였다거나 이에 관한 유치권을 포기하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분주장도 받아들일 수 없다.
(3) 나아가 원고는, 피고가 ◎XX의 재산상태가 좋지 않아 장차 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 거액의 공사도급계약을 체결하고 공사하였으므로, 그가 유치권을 주장하는 것이 민법 제320조 제2항의 유추적용에 의해 제한되거나 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 위에서 살피거나 위에서든 증거에 의해 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 이 사건 빌라 신축공사를 실제 도급받아 이를 완공하였고, 현재 이 사건 빌라 101호만을 점유하고 있는 점, 원고는피고가 위 101호를 점유한 후에 설정된 ○○농업협동조합 명의의 근저당권에 기한 이 사건 부동산경매 절차에서 위 101호를 매수한 점, 피고가 ◎XX 등과 위 101호에 관한 사용, 수익 약정을 체결하였다거나 그밖에 위 101호의 점유에 관한 묵시적 담합을 하였다고 볼 자료는 없는 점 등을 고려할 때, 원고가 드는 사정만으로 피고의 점유가 불법행위로 인한 경우에 준한다거나 피고의 유치권 행사가 신의칙에 반한다고는 보기 어렵고, 달리 볼 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장 또한 받아들일 수 없다.
3. 금원지급청구에 관하여
가. 청구원인에 대한 판단
(1) 유치권자는 채권담보를 위하여 유치물을 점유할 수 있을 뿐, 원칙적으로 유치물을 사용, 대여하거나 담보로 제공할 수 없다. 따라서 유치권자가 유치물을 사용, 수익함으로써 얻은 차임 상당의 사용이익은, 법률상 원인이 없는 것이므로, 이로 인하여소유자 등 사용수익권자에게 손해를 끼치는 한에서 부당이득으로서 소유자 등 사용수익권자에게 반환되어야 한다.
(2) 이 사건에 관해 보건대, 피고는, 자신이 이 사건 빌라 101호를 2006. 9. 8.(원고의 소유권취득일)부터 2007. 10.경까지 사이에는 사무실로, 그 이후부터 현재까지 사이에는 그의 가족과 함께 거주지 및 사무실로 계속 점유, 사용하고 있음을 자인하고
있다. 그리고 이 법원의 주식회사 ☆☆감정평가법인 ○○지사에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 빌라 101호의 보증금 없는 월 차임이 2006년 325,000원, 2007년387,500원, 2008년 427,500원인 사실을 인정할 수 있고, 위 101호의 2009년 이후의 보증금 없는 월 차임은 위 427,500원을 밑돌지 않을 것이라 추인된다.
(3) 따라서 피고는 원고에게 8,439,166원{325,000×(3＋23/30)＋387,500×12＋427,500×6, 원 미만 버림} 및 2008. 7. 1.부터 이 사건 빌라 101호의 사용종료일(원고는 명도완료일까지의 금원지급을 구하나, 피고가 위 101호를 명도하지 않더라도, 그사용을 종료하면 부당이득은 발생하지 아니한다)까지 원고가 구하는 매월 427,500원의 비율에 의한 돈을 부당이득금으로 반환할 의무가 있다.
나. 피고의 주장에 대한 판단
(1) 이에 대해 피고는, 위 부당이득금 전액이 이 사건 빌라에 관한 공사대금채권의 변제에 충당되어야 하고, 이로써 원고에게 반환할 부당이득금은 소멸하였다고 주장한다. 살피건대, 유치권제도의 취지인 공평의 원칙과 유치권자가 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다는 민법 제322조 제1항의 규정 내용에 비추어 보면, 유치권자가 채무자(소유자)의 승낙을 받거나 유치물의 보존에 필요한 사용을 하는 등 유치물을 적법하게 사용하여 얻은 차임 상당의 이익은 유치물의 과실에 준하여 유치권의 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있다고 봄이 상당하다.
그러나 이 사건에서는, 원고가 피고의 이 사건 빌라 101호에 대한 사무실 내지 주거지 용도로의 사용을 승낙하였다고 볼 아무런 증거가 없다. 또, 앞서 살핀 바와 같이, 피고는 2003년 말경부터 자신이 신축한 이 사건 빌라 101호를 사무실 용도로 사용하
기 시작하여, 현재까지 가족과 함께 사무실 및 주거지 용도로 계속 사용하고 있는데, 이와 같이 사용된 바 없는 신축주택을 4년이 넘는 장기간 유치권자의 사무실이나 주거지 용도로 줄곧 사용하는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라 볼 수 없다.
따라서 피고는 이 사건 빌라 101호를 부적법하게 사용하였으므로, 위와 같은 사용이익에 관한 우선변제권능을 행사할 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 나아가 피고는, 이 사건 빌라 101호에 거주하면서 드는 매월 240만 원 상당의 수도세, 전기세, 청소비, 전화요금 등의 유치권 행사비용을 원고가 피고에게 상환하여야 하는데, 이러한 비용상환청구권으로써 원고의 피고에 대한 부당이득금반환채권을
상계한다고 주장한다.
그러나 위 비용이 위 101호를 보존하거나 개량하기 위하여 지출된 것이라고 볼 아무런 증거가 없고, 오히려 위에서 든 증거에 의하면, 위 비용은 피고 및 그의 가족이 위 101호에 거주하면서 지출한 생활비로 보일 뿐이다. 따라서 피고의 위 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그러므로 원고의 명도청구는 이유 없어 기각하고(변론 전체의 취지상 상환이행판결은 원고의 의사에 반한다고 보인다), 금원지급청구는 이유 있어 인용한다.
판사 _________________________
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