경매와 공매를 같은 수준의 매각방식으로 이해하는 이들이 적지 않다. 그러나 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해 매각한다는 점에서는 서로 유사하지만 여러 가지 면에서 서로 다르다.

우선 경매와 공매는 주무관서가 다르고 매각원인도 다르다. 경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행한다. 또한 경매는 담보대출 원리금, 카드연체금, 임대차 보증금 등의 회수를 목적으로 실시되지만, 공매는 체납된 세금(국세, 지방세 등)이나 공과금 등을 회수할 목적으로 실시된다는 점에서 차이가 있다.

그런 이유로 매각 도중에 취하되는 비율도 경매보다는 공매가 더 높다. 즉 경매는 특별한 경우를 제외하고는 경매 취하율(취소, 취하, 변경, 연기 포함)이 20% 내외지만, 공매는 취하율이 50%를 넘는다. 공매는 세금이 밀려 진행되기 때문에 주택가액에 비해 소액인 경우가 많아 매각 도중 체납세액을 납부하는 경우가 많기 때문이다.

다음으로 경매와 공매는 입찰방법이 다르다. 경매는 지정된 매각기일에 경매부동산 관할 법원의 입찰법정에서 매각이 이루어진다. 이에 반해 공매는 전자입찰로 입찰보증금 납부, 입찰서(표) 작성 등 모든 과정이 전산화되어 있다.

따라서 경매는 입찰보증금(현금, 수표 또는 입찰보증금 보증보험증서)을 매각기일 당일 납부하고 낙방 시 현장에서 즉시 돌려준다. 반면, 공매는 보증금을 지정된 계좌로 입금해야 하고, 보증금을 돌려주는 경우에도 입찰자가 지정한 계좌를 통해 환불이 이루어지게 된다. 공매 전자입찰을 위해 사전에 온비드(www.onbid.co.kr) 회원가입, 공인인증서(온비드전용인증서 또는 전자거래범용인증서)를 등록해야 함은 물론이다.

경매와 공매는 입찰기간, 입찰보증금율, 유찰 시 저감원칙 및 매각대금납부 방법에서도 차이가 있다. 경매는 입찰할 수 있는 기간이 지정된 매각기일에 한 시간 정도(오전 10:10~11:10분 또는 오전 10:40~11:40)만 주어지는 것이 원칙이다. 그러나 공매는 대개 3일간 입찰기간이 부여(물건에 따라서는 10일~30일)되고 입찰기간이 마감되는 날 24시까지 입찰과 입찰보증금 입금을 마무리하면 된다.

경매는 입찰보증금이 최저매각가의 10%로 일률적으로 정해져있는 반면 공매는 입찰자가 써내는 입찰가의 10%를 보증금으로 납부해야 한다. 보증금 부담 측면에서는 경매보다는 공매가 더 큰 셈이다.

유찰로 인한 다음 회차 매각 시 경매는 약 1개월 후에 종전 매각가에서 20~30%를 저감해 매각을 실시한다. 반면 공매는 1주일 단위로 최초감정가격의 10%씩 저감해 실시하지만 공매주기나 저감율이 반드시 일정하지는 않다.

보증금을 제외한 매각대금 납부도 경매는 지정된 대금납부기한(대개 매각확정일로부터 1개월 내외)내 납부하면 되지만, 공매는 매각잔금이 3천만원 미만이면 7일내, 3천만원 이상이면 30일내로 지급기한이 정해진다.

그뿐만이 아니다. 경매와 공매는 명도방법에 있어서도 차이가 있다. 즉 경매는 매각부동산의 점유자가 점유할 정당한 권원이 없이 점유하면서 매수인의 인도요구에 불응하는 경우 인도명령제도를 이용해 강제로 집행할 수 있다.

하지만 공매는 그러한 제도가 없다. 따라서 매입부동산의 점유자가 점유할 정당한 권원이 있든 없든 관계없이, 즉 점유자가 소유자이냐 대항력 없는 임차인이냐 가장임차인이냐 불법점유자이냐에 관계없이 그 점유자와 명도협의가 이루어지지 않으면 명도소송을 통해 확정(승소)판결 후 강제집행할 수밖에 없다.

그만큼 공매물건을 낙찰받은 후 명도까지 기간이 많이 걸리고 명도비용도 많이 소요될 수도 있는게 문제다. 아마도 공매가 경매보다 더 어렵고 복잡하다는 인식은 이런 측면에서 비롯된 영향이 크다.

공매가 경매보다 더 어렵다고 느끼게 하는 부분은 또 있다. 즉 공매절차에는 경매에는 있는 매각불허가신청(낙찰 후 7일내)이나 즉시항고(매각결정기일 후 7일내)제도가 없다는 점이다. 매각불허가나 즉시항고는 낙찰자가 매수한 부동산의 권리관계나 임대차 또는 부동산 현황상 중대한 하자가 있을 때 그 하자를 치유할 수 있는 매우 중요한 수단으로 이용된다.

그러나 경매와 달리 공매는 그러한 제도가 없이 입찰이 마감된 후 다음날 즉시 매각이 확정되기 때문에 낙찰부동산에 고지 또는 공지되지 아니한 어떤 중대한 하자가 있어도 그 하자에서 벗어날 수 있는 방법이 없다. 그 위험이 고스란히 낙찰자에게 전가될 수밖에 없는 문제가 있다.

경매시장이 갈수록 과열되고 물건수도 감소하고 있어 공매를 통해 물건을 매입하려는 수요자들이 늘고는 있지만 경매와는 사뭇 다른 점이 있는 만큼 세심한 주의가 필요하다 하겠다.

[조세일보] 이영진 소장