이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	임대인
ㆍ작성일	2013-04-05 (금) 20:49
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 1272

속썩이는 임차인

문의드립니다.

작은 아파트를 월세놓았는데, 임차인이 보증금 500만원만 걸고 들아와서는 월세를 계속 내지 않고 살고 있습니다.
그동안은 보증금에서 까면서 기다렸는데, 보증금을 초과한지도 오래되어 내보내려고 준비하다보니, 임대차계약서가 분실되어 없고, 중개해준 부동산에 찾아갔더니 부동산도 폐업하고 사라져서 계약서를 구할 방법이 없습니다.

일단 그동안 밀린 월세와 관리비를 내고 나가라고 내용증명을 보내긴 했는데, 폐문부재로 반송되어 왔고,
연락도 안되어 문을 따고 들어가보니 가재도구에 압류딱지가 붙어있었습니다.

사연은 길지만, 어쨌든 만나게 되어 나가라고 했더니, 그에 대해서는 답변이 없고 문따고 들어온 것만 고소하겠다고 합니다. 고소하거나 말거나 그건 나중문제이니 명도소송을 제기해달라고 하는데, 계약서 없이 주장만으로 진행해야 하는데(못받은 내용증명은 있지만) 몇가지 궁금한 것이 있습니다.

이런 경우 청구취지는 어떻게 기재하는 것이 좋을지요..
보증금에서 월세(또는 연체관리비까지?)를 까고난 이후부터 기산해서 월세상당의 부당이득을 청구해야 하는지, 아니면 보증금은 언급없이 연체시작 직후부터 기산해서 부당이득을 청구해야 하는지요?

아울러 연체관리비도 보증금에서 상계처리 가능할지, 공용부분 전용부분을 나누어 생각해야 할지, 여러가지로 머리가 아픕니다.

관리자 2013-04-05 21:51	인도청구 및 보증금에서 월세, 연체관리비(공용,전용 전체)까지 상계하고 난후부터 기산해서 월세상당의 부당이득을 청구하는 것이 좋습니다. 계약서 분실한 경우 일단 내용증명만 가지고 소를 제기해 보십시오 상대방의 주장태도를 보아가면서 입증문제는 대처하고(사실 임대차 소송에서는 대부분 보증금 액수나 월차임 등은 다투지 않습니다), 나중에 입중이 문제가 되면 임차보증금 액수는 전임차인 등을 통해서 입증하고, 월 차임은 그동안 통장 등으로 몇 번 받은 것이 있으면 그런 것 등올 대처하면될 것 같습니다, 법)이천교

임대인 2013-04-07 14:29	1. 월세나 연체관리비를 보증금에서 상계하면 딱 떨어지지 않는 경우, 청구취지기재는 어떻게 하는지요? 2. 아파트관리비는 수도전기 사용량에 따라 매월 액수가 특정되어 있지 않으므로 월세만 상계하고, 관리비는 나중에 명도하고 나서 임대인이 부담하게 될 경우 별도로 소를 제기하여 청구하는 것은 어떨까요? 3. 보증금에서 상계하고난 이후부터 기산하지 않고, 보증금언급없이 그냥 소제기시까지 밀린 월세의 합계를 청구하고, 그 이후부터 차임상당의 부당이득을 구하는 것은 문제가 있는지요?

관리자 2013-04-07 23:49	월세나 연체관리비를 보증금에서 상계하면 딱 떨어지지 않는 경우 특히 관리비등은 매월 정액이 아니므로 장래 청구하는 부분이 정확한 정액이 아니라서 어렵습니다. 그러므로 기 발생분은가능하면 모두 보증금에서 공제한 후 장래 금액을 청구하곤 합니다만 이때장래 관리비는 사실 애매합니다. 나중에 별소로 정리해도 될 것입니다만 대부분 임차인이 가진것이 없어 그 부분은 대충 정리하고 마는 것 같습니다. 보증금에서 상계하고난 이후부터 기산하지 않고, 보증금언급없이 그냥 소제기시까지 밀린 월세의 합계를 청구하고, 그 이후부터 차임상당의 부당이득을 구하는 것도 괜찮습니다. 다만 이 경우 상대방이 임차보증금 공제 항변을 하면 나중에 청구취지 변경을 하지 않는 경우 일부 패소 판결이 나올 수는 있을 것입니다. 실제 실무에서는 여러 방법이 모두 가능하나, 사실 대부분은 보증금언급 없이 그냥 소제기시까지 밀린 월세의 합계를 청구하고 그 이후부터 차임상당의 부당이득을 구한 후....이후에는 상대방의 태도를 보아가면서 대처를 하기도 하며... 많은 경우 그냥 조정으로 끝나는 경우도 많은 것 같습니다. 감사합니다 법)이천교