채권자에 대한 유치권포기각서 제출
채권자에 대한 유치권포기각서 제출
2010년 07월 30일 (금) 11:03:05 편집국 @
공사 시공자를 중심으로 한 유치권주장이 지나칠 정도로 남용되고 있는 상황에서 유치권논쟁으로 인한 피해가 결국 자금을 대여한 채권자에게 미칠 수 있다는 점을 의식하여, 채권자 특히 금융회사를 중심으로 대출과정에서 공사업자에 대해 유치권포기각서를 사전에 받아두는 경우가 적지 않다.
이 경우 분쟁은, 채권자가 재판의 당사자로서 각서를 작성한 자를 상대로 유치권 부존재확인을 구하거나, 아니면 해당 부동산의 낙찰자가 각서작성자를 상대로 유치권부존재확인이나 인도청구를 하는 것이 일반적인데, 법원은 어느 경우이건 유치권행사를 허용치 않는 경향이다. 유치권을 부정하는 이유에 대해서는 각 사안들마다 이론적인 근거가 일치하지는 않지만, 유치권포기 내지 신의칙위반을 근거로 하는 것이 일반적인 경향이고, 또 타당하다고 본다.
먼저, 각서를 받은 채권자가 소송당사자가 된 사안인 부산지방법원 2009. 4. 8.선고 2008가합15776 유치권부존재확인 및 손해배상청구 사건에서 재판부는 “… 건물신축공사와 관련하여 자금을 대출하면서 건축부지에 저당권을 설정하면서 아울러 하도급업체인 피고회사로부터도 피고 회사가 제공한 재화 및 용역대금을 사업시행자와 사업시공자(사업시행자 또는 시공자가 수급인일 경우 도급인 포함)로부터 지급받지 못하더라도 공사와 관련하여 발생되는 일체의 유치권 행사를 포기하고, 이와 배치되는 일체의 물권적·채권적 권리도 행사하지 않을 것이며, 원고의 요구가 있는 경우 일체의 이의제기 없이 현장을 명도 할 것을 확인한다는 내용이 기재된 ‘유치권포기 및 현장명도각서’를 작성하여 원고에게 교부하고도, 피고회사가 유치권을 주장하자 피고회사 등을 상대로 유치권부존재확인 소송이 제기된 사안에서 법원은, … 피고 **건설은 근저당권자인 원고에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출한 바 있으므로, 원고가 경매신청인인 이 사건 경매절차에서 피고 **건설은 이 사건 부동산에 대한 점유나 유치권을 주장할 수는 없다 할 것이어서 피고 **건설의 유치권 주장은 어느 모로 보나 이유 없다”고 판단하였다.
한편 낙찰자가 소송당사자가 된 경우의 경우, 낙찰자는 유치권포기각서가 제공된 당사자가 아니라는 점에서, 약속위반 그 자체가 아니라는 점에서 보자면 유치권주장이 가능할 수 있는지에 대해 의문이 있을 수 있지만, 실무상으로는 신의칙 위반 등의 논리로 낙찰자에 대해서도 유치권주장을 허용하지 않고 있다.
대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170호 건물명도등 사건에서 재판부는 “…피고는 2006. 10. 23. 이 사건 부동산들에 관한 근저당권자인 00새마을금고에게 공사대금에 따른 유치권행사를 포기하고, 공사완공 후 이 사건 건물에 대하여 추가담보제공에 동의하는 내용의 확인서를 작성하여 교부한 사실을 인정할 수 있는 바, 위와 같은 유치권 포기약정은 유치권의 성립으로 인한 근저당 목적물의 저가 낙찰을 방지하기 위한 것이므로 근저당권자인 00새마을금고 뿐만 아니라 낙찰자인 원고에 대하여도 그 효력이 미친다고 할 것이어서 피고의 주장은 어느모로 보나 받아들일 수 없다”고 판단하였다.
또, 수원지방법원2010. 1. 22.선고 2009가단5267 건물명도 사건에서 재판부는, “… 위 유치권 포기에 불구하고 피고가 원고에 대하여 유치권을 주장하는 것이 허용되는지 살피건대, 근저당권을 설정 받으려는 **은행이 담보로 제공된 이 사건 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 피고가 유치권을 주장하지 않겠다는 취지의 각서를 작성하여 주었다면, 이는 단순히 **은행에 대하여서만 유치권을 행사하지 않겠다는 것으로 볼 수 없으며, 피고는 그 담보권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받은 원고에게도 유치권으로 대항할 수 없다고 보지 않을 수 없다.
이는 그러한 유치권 주장이 금반언 및 신의칙에 위반될 뿐만 아니라, 그렇지 않고 낙찰자에게 유치권을 행사하는 것이 허용된다면, 입찰참가자로서는 이를 감안하여 낮은 가격으로 입찰할 수밖에 없고, 이는 결국 그만큼 담보가치가 하락하게 되는 것을 의미하게 되어, 위 각서를 믿고 이 사건 건물의 담보가치를 높게 평가하여 대출을 실시한 근저당권자의 신뢰에 반하는 결과가 되기 때문이다”라고 하여 유치권주장을 받아들이지 않았다.
결국, 지나칠 정도로 남용되고 있는 유치권주장에 대해 관련 이해관계인으로서는 스스로의 자구를 위해서라도 유치권 주장의 소지가 있는 공사업자들로부터 유치권포기각서를 미리 징구할 필요성이 크다고 할 것이다.
한국주택신문 칼럼리스트 로티스합동법률사무소 최광석 대표변호사
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