이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	농협채권전문역수료생
ㆍ작성일	2020-10-25 (일) 13:24
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 742

저당권실행에 의한 법정지상권 성립여부
교수님 안녕하세요. 안성표준협회 교육 수료생 입니다. 질문드립니다.
(진행사항)
1. 농협은 채무자 겸 소유자 (A)에게 토지에 대하여 금전을 대여하면서
근저당권 과 지상권을 설정하였습니다.

2. (A)는 건축행위신고를 하면서 건축주를 (B)로 변경 하였고 농협은 (B)에게
아래의 서류를 징구하고 지상권 사용에 동의 하였습니다.
*추가근저당권설정계약서(공동담보물건추가용)
*임의처분 각서(확정일자)
*연대보증인 근보증서

3. 그러던 중 농협보다 후순위인 토지의 근저당권자가 임의경매를
신청하여 법원에서 매각예정기일을 준비 중에 있습니다.

4. 토지의 경매가 진행되자 (B)는 신축한 건물에 대하여 소유권보존등기를
완료하였고 농협은 추가근저당권설정을 요구하였으나 응하지 않아
농협은 신축 건물에 대하여 "가압류 및 가처분"을 완료한 상태입니다.

(법정지상권 성립여부)
민법 제366조(법정지상권) 저당권실행에 의한 법정지상권 성립요건 중
아래 두가지에 해당되지 않으므로 법정지상권은 성립하지 않을 것으로 판단됩니다.
(1) 저당권 설정당시 건물이 존재할 것.
(2) 저당권 설정당시 토지와 건물소유자가 동일할 것.

(질의사항)
(1) 농협이 (B)에게 “지상권 사용을 동의”한 상태에서 법정지상권 성립여부?
농협의 동의여부가 법정지상권 성립에 영향이 있는지 여부.
(2) 토지에 대한 경매의 배당결과 농협은 채권을 전액 회수하지 못하였다면
"가압류 및 가처분" 등기 한 (B)의 건물에 대하여 "연대보증인 근보증서"에 기하여
판결을 얻어 건물의 강제경매를 검토하고 있습니다.
(3) 토지를 낙찰받은 자는 건물을 철거할 수 있으므로 건물은 저가 낙찰이 되지
않을까 생각합니다.
(4) 토지는 곧 매각기일이 결정될 것 같은데 이와같은 상황에서 토지 배당 후
농협이 채권을 회수하기 위한 적절한 방법이 궁금합니다.

관리자 2020-10-27 20:27	안녕하세요 이천교 법무사입니다 (1) 우선 (A) 토지에 근저당설정 당시 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모.종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었어야만 법정지상권성립이 가능합니다. 터파기 공사정도로는 성립할 수 없다고 합니다. 지상권자의 동의여부는 주관적 사정으로서 법정지상권 성립에 영향을 주지 못한다고 합니다. (2) 토지에 대한 경매의 배당결과 농협은 채권을 전액 회수하지 못하였다면 “후취담보약정”을 근거로 “가처분" 등기 한 (B)의 건물에 대하여 "근저당설정소송"을 제기헤서 판결에 기해 근저당을 한 후 근저당에 기해서 임의경매를 검토하시기 바랍니다. 만일 그전에 다른 채권자에 의하여 경매가 진행되면 배당요구 종기를 도과하면 안되므로 가압류 후 배당요구도 하시기 바랍니다; , (3) 법정지상권이 발생하지 않으면 토지를 낙찰받은 자는 건물을 철거할 수 있으므로 건물은 저가 낙찰이 될 가능성이 많습니다. (4) 이와같은 상황에서 토지 배당 후 농협이 채권을 회수하기 위한 적절한 방법을 하나로 설명하기는 어렵습니다. 후순위 근저당권자와 상의하여 경매를 연장하거나 하면서 “후취담보약정”을 근거로 “가처분" 등기 한 (B)의 건물에 대하여 "근저당설정소송"을 제기헤서 판결에 기해 근저당을 한 후 근저당에 기해서 토ㄷ지 및 건물을 모두 임의경매 하는 방안도 검토하시기 바랍니다. 그러면 농협배당가능성도 커지고 후순위자도 배당을 많이 받을 가눙성이 있습니다. 감사합니다 법)이천교