초록

부동산집행은 채무자의 부동산을 경매라는 경쟁입찰을 통해 매각하여 채권자의 채권을 회수하려는 일련의 강제집행절차로서, 매수를 희망하는 자가 안심하고 많이 참여하는 것이 가장 중요하다. 그러기 위해서는 어떠한 부동산이 매각되는 것인지, 그 최저매각금액은 얼마인지, 그리고 매각 이후에도 계속 남게 될 매수인이 인수하여야 하는 물적부담이 있는지 등을 일반인에게 쉽고도 종합적으로 알려 주어야 한다.
이를 위하여 집행법원은 채권자로부터 경매신청이 있으면 집행관에게 매각부동산에 대한 현황조사를 명하고, 다른 한편으로는 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 최저매각가격을 정하게 된다. 이와 같은 절차가 마쳐지면 법원은 집행관에 의한 현황조사보고서, 감정인에 의한 감정평가서, 그리고 등기부등본 등에 기초하여 민사집행법 제105조 소정의 법정사항을 기재한 ‘매각물건명세서’를 작성하기에 이른다.
이 매각물건명세서 제도는 매각목적 부동산을 매수하려는 일반인이 집행기록을 열람하는 것이 사실상 곤란하다는 점을 고려하여 1990. 1. 13. 구 민사소송법 제정 당시 신설된 제도로, 널리 일반인에게 매각부동산을 명시하고 그에 대한 현황과 권리관계, 특히 매각 후에 매수인이 인수하게 되는 부동산 위의 부담 등을 일목요연하게 작성하여 매수희망자가 집행기록 전체를 종합적으로 검토할 필요없이 매각부동산에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻고, 각자 합리적인 계산에 의하여 매수신청을 할 수 있게 함으로써, 일반인의 매각절차 참여를 용이하게 하고 나아가 시세에 크게 떨어지지 않는 적정한 가격으로 매각하기 위하여 마련된 제도이다.
1990. 1. 13. 개정된 구 민사소송법 체계하에서는 매수를 희망하는 자는 매각기일에 입찰법정에 나아가(굳이 매수신고를 하지 아니하더라도) 누구나 집행기록 전부를 열람할 수 있었던 반면에, 2002. 7. 1. 시행된 민사집행법은 제112조에서 매각기일에 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 각 사본만을 열람할 수 있도록 하고, 집행기록은 전혀 열람하지 못하게 함에 따라 매각물건명세서 제도의 기능과 역할은 더욱 증대되었다.
예컨대, 구 민사소송법하에서는 유치권의 존부와 그 성립여부를 따질 수 있는 객관적인 소명자료등이 매각물건명세서에 첨부되거나 기재되지 않아도 매수를 희망하는 자는 매각기일에 입찰법정에서 집행기록을 통째로 열람하여 유치권등의 권리가 신고 되었는지, 신고된 권리가 정당한 것인지, 또 그 권리의 신고로 말미암아 매수인이 인수할 물적부담이 어느 정도인지를 가늠할 수 있었다. 하지만, 현행의 민사집행법은 매각기일에 집행기록의 열람을 불허하고 있어 매수를 희망하는 자는 오로지 매각기일 1주일 전에 법원 집행과 사무실에 비치되는 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서에만 의존하여 매각 후 매수인에게 인수되는 물적부담이 무엇인지를 파악할 수밖에 없다.
이처럼 현행법 체계하에서 매수인은 오직 매각물건명세서에만 의존하여 매각부동산에 관한 정확한 정보를 제공받아 매수의사와 매수가격을 결정하여야 하는데, 이를 작성하고 운용하는 주체인 집행법원의 인식은 아직도 구 민사소송법의 경매물건명세서에 안주하고 있는 것이 현실이다. 뿐만 아니라, 민사집행절차에 관한 기본법이라 할 수 있는 민사집행법은 매각물건명세서에 관해서 제105조 단 한 개의 조문만을 두고 있어 그 작성방법에 대하여 구체적으로 규정하고 있지 못하고, 또 집행의 실제 모습을 규정함을 목적으로 하고 있는 민사집행규칙이나 예규에서 조차도 매각물건명세서 제도의 입법취지에 걸 맞는 세부적이고 구체적인 작성방법을 따로 규정해 놓은 것이 없어 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠결이 발생하기도 하며, 이로 인하여 불필요한 소송이 양산되기도 한다.
더욱 문제인 것은, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠결로 인하여 손해를 보는 집행채권자를 포함한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의신청( 제121조 제5호)ㆍ매각허가결정에 대한 즉시항고(제130조 제1항)ㆍ매각허가결정의 취소신청(제127조 제1항) 등을 통하여 그 시정을 구할 수 있다는 이유로 매각물건명세서의 작성 업무를 소홀히 다루는 경향이 있어 문제의 심각성이 있다.
왜냐하면, 위와 같은 시정의 제도는 모두 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠결이 있는 때에만 가능한 것인데, 그 흠결이 어느 정도에 이르러야 중대한 것인지에 관하여 민사집행법에 열거적으로 규정된 것이 없고, 또 그 동안 축적된 판례는 거의가 구 민사소송법하에서 형성된 판례로 현행의 민사집행법 체계하에서 매각물건명세서 제도가 가지는 기능ㆍ역할 및 그 취지에 비추어 볼 때 그대로 따르기에는 적정하지 아니한 면이 있기 때문이다.
매각물건명세서 제도는 민사집행의 목적과 이상인 “①집행절차의 대중화, ②권리의 신속한 실현, ③집행목적물의 적정한 매각”을 위하여 매우 긴요한 제도인데, 이를 작성하고 운용하는 주체인 집행법원의 실무는 이와 같은 민사집행의 의도 및 매각물건명세서 제도의 근본취지와는 아직도 거리가 먼 감이 없지 않다.
가령, 매각부동산에 대하여 유치권이 신고된 경우를 보면, 법원은 집행절차를 지연시키거나 방해할 목적으로 허위의 유치권 신고가 남발하고 있음을 잘 알면서도 이에 대한 매각물건명세서의 작성은 “○○○로부터 금○○○○만원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함”이라는 식으로 획일적으로 기재하고 있을 뿐, 그 유치권의 성립여부에 관하여는 전혀 심리하려 하지 아니하고, 또 공유지분 부동산을 집행하는 경우를 상정해 보면, 매각목적 부동산이 공유자 우선매수신고의 대상이 아닌 경우에도 다른 공유자로부터 우선매수신고가 있기만 하면 이에 대한 법률적 판단없이 매각목적물이 마치 공유자 우선매수신고의 대상인 것처럼 “공유자 ○○○로부터 우선매수신고 있음”이라고 매각물건명세서에 기재하여 매각부동산이 터무니없이 낮은 가격으로 매각되는 원인을 제공하기도 한다.
다른 한편, 근로자의 임금채권ㆍ조세기관의 조세채권ㆍ대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인 등의 권리가 충돌하는 경우를 보면, 임차인이 배당요구종기 내에 배당요구를 하였다 하더라도 그에 우선하는 매각물건명세서에 기재되지 않은 임금채권이나 조세채권이 먼저 배당됨에 따라 임차인의 임차보증금채권이 인수되는 등 매수인이 예상하지 못한 커다란 경제적 손해를 입는 경우가 발생하기도 한다.
본 연구는 위와 같이 매각물건명세서의 작성업무를 소홀히 다루는 실무경향에 대하여 이를 보다 신중히 작성하도록 하기 위해 매각물건명세서 제도에 관한 몇 가지 핵심 쟁점사항을 다루었다.
첫째, 그 동안 집적된 판례를 찾아 매각물건명세서 작성의 중대한 흠결을 유형화해 보았으며, 그 흠결을 치유하기 위한 집행절차 내에서의 구제제도로는 어떤 것이 있는지 검토하였다.
둘째, 매각물건명세서의 작성방법과 그 기재사항이 무엇인지를 실무례를 통하여 구체적으로 제시하였다.
셋째, 매각으로 효력을 잃지 아니하는 용익권의 인수와 관련하여 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부를 가리는 기준으로 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권 외에 담보가등기ㆍ체납처분절차에 의한 압류등기ㆍ배당요구 종기 내에 배당요구한 전세권등기 등도 그 기준권리가 되어야 하는 이유를 밝혔다.
넷째, 유치권이 신고된 경우ㆍ공유자 우선매수권이 행사된 경우ㆍ임금 및 조세우선특권과 대항력 있는 임차권이 충돌하는 경우 등 몇 가지 쟁점 사례를 통하여 현행 매각물건명세서의 작성 및 운용상의 문제점(특히 저가매각의 문제를 중심으로)이 무엇인지를 실무적 관점과 입법론적 관점에서 검토해 보고 그에 대한 개선방안을 제시하였다.
마지막 다섯째, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠결이 있는 경우 이에 대한 시정을 구하는 제도로서 민사집행법 제16조의 ‘집행에 관한 이의신청제도’를 이용해야만 하는 당위성과 함께, 매각물건명세서의 작성과 관련하여 집행채권자등 이해관계인으로부터 민사집행규칙 제2조에 따른 심문권의 발동을 촉구 받은 경우 집행법원은 이에 구속되어 상당한 이유가 없는 한 반드시 당사자를 심문하여야 하는 입법적 개선방안을 제시하였다.

목차

표제지
국문초록
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 목적 13
제2절 연구의 범위와 방법 17
제2장 매각물건명세서 제도의 일반론 19
제1절 개관 19
1. 매각물건명세서의 개념 19
2. 매각물건명세서 제도의 연혁 20
3. 매각물건명세서 제도의 입법취지·기능 및 역할 21
4. 매각물건명세서의 법적 효력 24
제2절 매각물건명세서 작성의 중대한 흠결 25
1. 중대한 흠결의 의의 25
2. 중대한 흠결의 유형 26
3. 중대한 흠결의 판단기준 31
4. 중대한 흠결의 치유 32
제3절 매각물건명세서의 작성방법과 기재사항 34
1. 매각물건명세서의 작성방법 34
2. 매각물건명세서의 기재사항 36
3. 매각물건명세서의 비치와 열람 47
4. 매각물건명세서의 정정·변경 등 47
제3장 매각물건명세서의 운용 및 법적 문제점 51
제1절 매각물건명세서와 유치권 51
1. 집행절차상 유치권자의 지위 51
2. 허위 유치권의 신고 목적 53
3. 관련 사례의 분석 54
4. 문제점 59
제2절 매각물건명세서와 공유자의 우선매수권 62
1. 공유자의 우선매수권 62
2. 관련 사례의 분석 68
3. 문제점 72
제3절 우선특권과 대항력 있는 임차권의 충돌 73
1. 임금채권 73
2. 조세채권 75
3. 임차인의 대항력과 우선변제권 76
4. 관련 사례의 분석 78
5. 문제점 82
제4절 법적 문제점 83
제4장 매각물건명세서 제도의 개선방안 87
제1절 운용상 개선방안 87
1. 유치권이 신고된 경우 87
2. 공유자 우선매수권이 행사된 경우 89
3. 우선특권과 대항력 있는 임차권이 충돌하는 경우 91
제2절 입법적 개선방안 94
1. 집행에 관한 이의신청제도(제16조)의 개선 94
2. 심문권제도(규칙 제2조)의 개선 98
제5장 결론 100
참고문헌 106
표차례
표 1. 매각물건명세서의 작성례 36
표 2. 유치권이 신고된 집행사례 57
표 3. 유치권이 신고된 매각물건명세서 58
표 4. 공유자 우선매수권이 행사된 집행사례 70
표 5. 공유자 우선매수권이 행사된 매각물건명세서 71
표 6. 매수인이 예상한 배당내역 78
표 7. 배당기일에 확정된 배당내역 79
표 8. 임금 및 조세우선특권과 대항력 있는 임차권이 충돌하는 경우의 집행사례 80
표 9. 임금 및 조세우선특권과 대항력 있는 임차권이 충돌하는 경우의 매각물건명세서 81