이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2010-11-24 (수) 23:19
ㆍ분 류	기타

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Re..답변입니다.
안녕하세요
이천교 법무사 입니다

사실 공용부분 관리비의 개념에 대하여 명확하게 정리한 것이 없어 보이고, 실무상 구분 없이 묻어서 넘어가고 있는 경향이 있어 보입니다. 사실 대법원 전원합의체로 공용부분이 승계된다는 판결을 할 당시, 소수의견으로는 다수의견과 같이 전 소유자의 체납관리비 중 공유부분에 관한 것은 특별승계인에게 승계되나 전유부분에 관한 것은 승계될 수 없다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생한다는 지적이 있기도 하였습니다.

다만, 마침 아래의 의정부지법 2007.7.25. 선고 2006가단74938 판결(그 이유 참조)에 그나마 상세히 나와있으니 약간의 참고는 될 것 같습니다.
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【판시사항】
[1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위
[2] 일반관리비와 소독비는 공용부분 관리비여서 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 전용부분 관리비여서 위 특별승계인이 승계하지 않는다고 한 사례

【판결요지】
[1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지■관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지■관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지■관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적■구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 보아야 한다.

[2] 일반관리비와 소독비는 집합건물 전체의 유지■관리를 위하여 지출하는 비용으로 공용부분 관리비이므로 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 지출되는 비용으로 전용부분 관리비에 해당하므로 위 특별승계인이승계하지 않는다고 한 사례.

【주 문】
1. 원고의 피고에 대한 포천시 신읍동 (지번, 아파트이름, 동호수 생략)호에 관한 체납관리비지급채무는 2,886,920원을 초과해서는 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지】 원고의 피고에 대한 체납관리비 5,467,180원의 채무는 부존재하고, 공용부분에 대한 체납관리비 962,260원이 존재한다.

【이 유】

1. 인정 사실

가. 포천시 신읍동 (지번, 아파트이름, 동호수 생략)호(이하 ■이 사건 아파트■라 한다)에 관하여 2006. 11. 20. 같은 해 10. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 이 사건 아파트의 전 소유자는 2004. 8.부터 2006. 10.까지의 관리비 5,355,260원을 납부하지 아니한 사실

나. 피고는 위 체납관리비를 공용부분 관리비(일반관리비, 소독비, 유선방송료, 중앙집중식 난방방식에 의한 난방비, 승강기유지비, 수선유지비, 장기수선충당금, 오물수거비, 화재보험료 등) 4,380,410원과 전유부분 관리비(세대 전기요금, 수도요금, 하수도요금, 급탕비, TV 수신료 등) 974,850원으로 구분하여 원고에게 위 공용부분 관리비의 납부를 요구한 사실

다. 별지 ■관리비 항목의 발생내역■ 기재와 같이 위 나.항의 공용부분 관리비 중 일반관리비는 2,063,850원, 소독비는 30,720원, 유선방송료는 60,610원, 중앙집중식 난방방식에 의한 난방비는 1,432,880원인 사실

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장
이 사건 아파트의 특별승계인인 원고가 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여만 승계할 의무가 있는바, 피고가 청구한 공용부분 관리비 중 일반관리비는 공용부분에도 전용부분에도 속하지 아니하는 관리비이고, 세대별 난방비, 소독비, 유선방송료는 전용부분에서 발생한 관리비이므로, 이 부분에 대하여 특별승계인인 원고가 승계할 의무가 없다.

나. 판 단

(1) 집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지■관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지■관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지■관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적■구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).

(2) 일반관리비에 관하여 보건대, 변론 전체의 취지에 의하면, 일반관리비는 (이름 생략)아파트 단지를 관리하는 관리소장 이하 관리직원들의 인건비가 대부분을 차지하고, 이외에 사무용품비, 전기안전관리대행수수료, 통신비, 기타 간접관리비용으로 구성되어 있으므로, 집합건물 전체의 유지■관리를 위하여 지출되는 비용으로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다.

(3) 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비에 관하여 보건대, 비록 (이름 생략)아파트가 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있어 난방비가 개별 세대의 사용 여부나 사용량을 불문하고 평형별로 동일 금액이 부과된다 하더라도, 난방은 궁극적으로 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지■관리와는 무관하고, 나아가 피고의 관리비 납입 통지서에도 ■세대별 난방비■로 표시하고 있으므로, 이는 난방공급방식을 불문하고 전용부분 관리비라 봄이 상당하다.

(4) 소독비에 관하여 살피건대, 집합건물의 특성상 일시에 건물 전체를 빠짐없이 소독하여야 그 효과가 있을 뿐만 아니라 이는 어느 특정 세대를 위한 것이 아니라 집합건물 전체의 유지■관리를 위하여 필요한 비용이므로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다.

(5) 유선방송료에 관하여 살피건대, 비록 (이름 생략)아파트 단지의 선로구조상 입주자들이 개별적으로 여러 유선방송업체 중에서 선택하는 것이 곤란하여 아파트단지 전체와 특정 유선방송업체가 일괄적으로 종합계약을 체결한다고 하더라도, 궁극적으로 이는 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지■관리와는 무관하므로, 전용부분 관리비라 봄이 상당하다.

(5) 소결론
따라서 이 사건 아파트의 특별승계인인 원고는 피고에게 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비 2,886,920원(피고 주장의 공용부분 관리비 4,380,410원 - 유선방송료 60,610원 - 세대별 난방비 1,432,880원)을 지급할 의무가 있다.

3. 결 론
그렇다면 원고의 피고에 대한 체납관리비지급채무는 2,886,920원을 초과하여서는 존재하지 아니하고, 채무의 범위에 관하여 다툼이 있는 이상 원고로서는 그 확인을 구할 이익이 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

(출처 : 의정부지법 2007.7.25. 선고 2006가단74938 판결 )
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참고로 대법원 2007.2.22. 선고 2005다65821 판결 【용역비】도 참조 바랍니다.

【판시사항】
[1] 집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)
[2] 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)
[3] 민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ■1년 이내의 기간으로 정한 채권■의 의미 및 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권이 이에 해당하는지 여부(적극)

【이 유】

1. 체납관리비의 승계 범위에 관하여

집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ■관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.■고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ■집합건물법■이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리■의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리■사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지■관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지■관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고는 이 사건 부동산이 속한 집합건물의 관리규약에 불구하고 전전 입주자인 소외 주식회사의 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비만을 승계하고 전유부분에 관한 관리비는 승계하지 않는다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 집합건물법의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 연체료의 승계 여부에 관하여
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).

원심은 이 사건 부동산의 전전 입주자인 소외 주식회사가 체납한 관리비에 대하여 이미 발생한 연체료는 이 사건 부동산이 속한 집합건물에 대한 관리규약의 규정에도 불구하고 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고에게 승계된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 승계되는 체납관리비의 범위에 관한 법리오해, 소유권 승계 이후의 연체료(원고가 이에 대하여 별도로 지급을 구하지 아니한 것은 기록상 명백하다.)에 관한 심리미진 등의 위법이 없다.

3. 소멸시효에 관하여

가. 민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ■1년 이내의 기간으로 정한 채권■이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서 ( 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결 참조) 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당한다고 할 것이다.

그렇다면 같은 취지에서 피고의 소멸시효 항변을 일부 인정한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 관리비채권의 법적 성격에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
나. 기록에 의하면, 피고가 원고의 직원과 2004. 1.경 체납관리비를 법원의 판결에 의거하여 정리하기로 합의한 사실, 피고가 이 사건 부동산을 취득하기 이전에 전전 소유자의 체납관리비가 존재하는 것을 알았던 사실을 각 인정할 수 있으나, 그것만으로는 피고가 원고에게 소멸시효의 이익을 포기하였다거나 피고의 소멸시효 항변이 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이를 이유로 원심판결에 판단누락, 심리미진, 석명권 불행사, 신의칙과 권리남용에 관한 법리오해 등의 위법이 있다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
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감사합니다
법)이천교

박중현 2010-11-25 10:10	`관리자` 님이 선택한 답글 입니다. -조금 미흡한 부분은 있으나 좋은 자료였읍니다. -항상 명괘한 답변에 감사드립니다