이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	이천교
ㆍ작성일	2010-11-25 (목) 21:00
ㆍ분 류	기타

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Re..답변입니다
안녕하세요
이천교 법무사입니다

농지를 취득하고자 하는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 매매는 물론이고 경매, 입찰, 공매, 명의신탁해지의 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있습니다. 따라서 경매목적물인 토지가 농지법 2조 소정의 농지인지 조사할 필요가 있다. 농지취득자격증명은 등기요건이고, 효력발생요건은 아니지만, 경매절차에서 농지에 대한 매수인의 농지취득자격증명의 취득여부는 매각허가요건 입니다(대판 97다42991 등). 그러므로 원칙적으로 매각결정기일 이전까지 이를 제출하여야 합니다. 그대신 경매에서 농지를 낙찰받아 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 농지취득자격증명이 없어도 됩니다. "농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 당해 농지에 대하여 전용허가를 받은 때에도등기신청서에 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다." 고 합니다.

*** 한편, 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이라고 합니다. 경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수신고인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다고 합니다(대결 86마1095).

그리고 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이다. 경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수신고인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다고 합니다(대결 86마1095).

또한 공부상 지목이 농지라 하더라도 관할 행정관청이 발급하는 서면에 의하여 실제로 농지가 아니라는 것이 증명되는 경우에는, 그 부동산에 대한 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없는바, 어떠한 서면이 그러한 사실을 증명하는 서면에 해당하는지 여부는 당해 등기신청을 받은 등기관이 구체적으로 판단할 사항이라고 합니다. (2001. 8. 20. 등기 3402-571 질의회답)

또한 공부상 지목이 농지이나 농지전용허가를 받았고 그 지상에 건축된 건물의 대지로 사용되고 있는 경우에도, 위 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되지 않거나 기존 주택의 부지로 사용되고 있어 농업경영이 부적합하며 원상회복이 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회회신 등 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아니라는 사실이 증명되어야 하고, 이와 같은 관할 관청의 증명을 첨부하지 않은 채 단순히 건축물대장등본만을 첨부하여 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수는 없다고 합니다.
(2002. 7. 19. 등기 3402-398 질의회답)
참조선례 : 등기선례요지집Ⅵ 제47항

*** 그러므로 ...결국 농지취득 자격증명 불허가가 나오고 그 사유로 공부상 지목이 농지이나 농지전용허가를 받았고 그 지상에 건축된 건물의 대지로 사용되고 있는 경우에도, 위 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되지 않거나 기존 주택의 부지로 사용되고 있어 농업경영이 부적합하며 원상회복이 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회회신 등 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아니라는 사실이 증명되면 농지취즉자격증명 없이도 매가결정을 받고 등기가 가능할 것입니다.

*** 그런데 한편 아니라니 하게.... 매각물건명세서에 입찰목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 아니함에도 불구하고 그와 반대의 취지로 작성된 하자 등은 집행법원의 결정에 중대한 하자가 있는 때라고 하여 매각불허기 사유가 됩니다.

따라서 우선 ... 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 아니한 사항인지 여부를 분명히 해서 그것이 아니라면 ....우선 매각조건에 정한 내용이 잘못되었음을 지적한 후 경매를 진행하도록 하는 것이 안전할 것 같습니다.

감사합니다
법)이천교

여딩요 2010-11-26 12:40	법무사님 !!! 소중한 정보 감사합니다... 오타는 법무사님의 매력인 것 같습니다... 즐거운 주말되세요...