이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	궁금이
ㆍ작성일	2017-06-21 (수) 12:06
ㆍ분 류	기타

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선순위근저당권 말소와 매각대금 반환 방법
낙찰자가 매각대금을 납부하고 살펴보니, 선순위근저당권이 매각허가결정 이후 말소되었습니다.

그렇다면 임차인들의 대항력이 존재하는 것으로 변경되어 낙찰자가 보증금반환채무를 인수해야 하는 처지가 되어버렸는데, 매각대금을 납부하였더라도 배당이 실시되기 전이라면, 굳이 배당이 실시되기를 기다렸다가 부당이득반환이나 손해배상청구를 별소로 하는 것은 낙찰자에게 가혹하므로, 담보책임법리를 가지고 그냥 경매절차에서 집행법원에 대한 계약해제 및 매각대금 반환신청을 할 수 있다는 취지의 결정례가 있습니다.(96그64)

아주 드문 경우가 되겠습니다만, 실제로 이런 경우가 발생하여 경매계에 문의한 결과, 구체적으로 그게 가능한지, 가능하다면 어떻게 신청서를 작성,제출하고 집행법원은 어떤 결정을 내려야 하는지 잘 모르겠다고 합니다.ㅜ

교수님께서는 이런 문제를 처리해보신 경험이 있으신지 궁금합니다.

관리자 2017-06-23 21:04	이런 문제는 사레가 드물어 직접 저에게 의뢰를 들어온 적은 없습니다. 그러나 이 경우 낙찰받은 매수인의 구제방법에 대하여 재판자료집을 가지고 강의는 여러곳에서 하고 잇습니다. 아래 재판자료집 내용을 알려드리겠습니다. * 선순위 저당권의 소멸과 후순위 임차인의 지위 및 매수인의 구제방법 * (질 문) 대항력을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권자가 있었으나 위 임차인보다 후순위인 근저당권자의 신청으로 진행된 경매절차에서 낙찰대금지급 전에 위 선순위의 근저당권이 소멸한 경우 임차인의 대항력 유무 및 임차인이 대항력을 가진다고 본다면 매수인은 어떻게 보호해야 하는가? (답 변) 1) 후순위저당권의 실행으로 임차주택이 경락되어 선순위저당권이 소멸하면 비록 후순위저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이때의 낙찰인에게는 임차권이 가지고 대항할 수 없다. 그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 경락대금 지급기일 이전에 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸한 경우에는 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 참조). 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 매각으로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하는 것이다. 이 사안의 경우에는 선순위근저당권이 경매에 의하여 소멸하는 것이 아니라 매각대금지급기일 이전에 다른 사유로 소멸하였으므로 임차인은 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 있다. 2) 다만,이렇게 되는 경우에는 매수인은 불측의 손해를 입게 되므로, 이러한 매수인(또는 최고가매수신고인)의 보호를 위하여 부동산이 현저하게 훼손된 경우의 매수인 보호규정인 민사집행법 제121조와 제127조에 의하여 아래와 같이 해석한다. 가) 매각허가결정 확정 전 - 최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청을 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 제기할 수 있다. 나) 매각허가결정 확정 후 대금납부 전 - 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. EH한 매수인이 위와 같은 사정이 있더라도 매수할 의사가 있는 경우에는 집행법원에 대금감액신청을 할 수 있고, 집행법원은 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 2004. 12. 24.자 2003마1665 결정 참조). 다) 대금납부 후 - 이 때는 민법상의 매도인의 담보책임에 관한 규정(민법 제578조 등)을 유추적용하여 채무자에게 계약해제 또는 대금감액을 청구를 할 수 있고, 채무자가 무자력인 경우에는 배당을 받은 채권자 등에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구함으로써 구제받을 수 있다. 다만, 매각대금에 대한 배당이 실시 전인 경우에는 집행법원언에 대하여 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정 참조). 감사합니다 법)이천교