이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	농협새내기
ㆍ작성일	2017-11-11 (토) 09:06
ㆍ분 류	핫이슈

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재개발로 인해 근저당권이 설정된 건물이 멸실된경우
안녕하세요 법무사님!

이번 여신관리전문역4기 교육생입니다^^

다름이 아니라 어려운문제가 발생하여 문의드려봅니다

((사건의 개요))

1/ 채무자 a를 상대로 강동구 다세대주택을 담보로 대출을 실행했으나(200백, 채권최고액 240백)
연체가 되었음

2/ 연체되어 연락 및 통지를 하였으나 연락이 안되어 경매실행

3/ 경매진행중 차주가 이미 사망하였다는 사실을 알게됨

4/ 상속인이 3명이었으나 1명은 연락이 안되고 2명은 해외거주로 상속대위등기 진행하여 경매속행

5/ 매각기일이 나오고 경매법원에서 연락이옴 "담보물이 멸실되었으니 경매를 진행할수없다"

-> 확인해보니 재개발조합에서 올해4월에 담보물을 멸실, 등기부가 폐쇄되었음(저희에게 통지안함)

-> 재개발조합은 다음달까지 재개발조합원인 a가 분양신청을 하지 않을경우 현금청산한다고함

-> 현금청산하면 담보대출액 200백만원에 한참 못미치는 170백만 나온다고함.

-> 분양권의 시세는 400백만원 수준임.

6/ 일단 국내에 거주하는 상속인1명에 대해서는 긴급하게 물상대위에 의한 입주권 압류명령을
법원으로 부터 받은 상태입니다(채권최고액 240백만원의 1/3인 80백만원)

여기서 질문드립니다!------------------------------

채권의 보전을 위해 저당권자인 저희가 분양권 대위하여 신청한다든가 방법이 있나요?
-> 분양권 신청후 경매가 가능한지..?

만일 불가하다면 현금청산금에 물상대위에 의한 채권 압류추심명령을 신청하면 되는지..

너무 어려운상황이라 꼭 답변부탁드립니다ㅜㅜ

관리자 2017-11-13 19:42	특수한 사례라서 저의 의견도 참고만 하시기 바랍니다. 통상 재개발 재건축이 되면 종존 등기부에 있던 근저당이 새로 분양받은 부동산에 그대로 효력이 살아있게 됩니다. 도시정비법 제55조는 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.”고 규정하여, 채권자를 보호하고 있습니다. 즉, 채권자가 별다른 조치를 취하지 않아도 채무자 앞으로 등기되는 종후자산에 근저당권 등기가 그대로 이기됩니다. 따라서 이 경우는 채권자는 고민을 할 필요가 없으나 문제는 채무자(소유자)가 청산금을 경우입니다. 현금청산을 한다면 현금청산금액에 대하여 집행할수 밖에 없을 것입니다. 이 경우 채무자가 청산금을 받을 경우 도시정비법 제59조는 “정비 사업을 시행하는 지역 안에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자가 지급받을 청산금에 대하여 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다.”고 규정하여, 저당권의 물상대위를 규정하고 있습니다. 다만, 그 전에 현금청산을 하지않고 분양권 자체를 처분할수 있다면 그 과정에서 채권회수도 가능할 수 있을 것입니다. 이를 위해서는 우선 재개발조합측에 문의해서, 현금청산을 하지 않고 분양권 자체를 처분할수 있는지 등에 대하여 알아볼 필요가 있을 것 같습니다. 감사합니다 법)이천교