이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2009-07-25 (토) 09:33
ㆍ홈페이지	http://www.alaw.kr
ㆍ분 류	주요 쟁점

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대리..표현대리 등의 법리 사례
수원지방법원 2009나3507

1. 기초사실

가. L은 그의 동생인 M을 대리하여(다만, L은 대리관계를 표시하지 않고 M 명의로매매계약서에 서명.날인하였다) 2003. 5. 20. 피고를 대리한 N과 화성시 양감면 00리산 00-0 임야 0,000㎡(이하 ■이 사건 토지■라 한다)를 포함한 5필지 약 9,000평(이하■피고 소유 토지■라 한다)을 3억 6,000만 원에 매수하는 매매계약(이하 ■이 사건 제1매매계약■이라 한다)을 체결하였는데,

위 매매계약서에는 ■위임장별첨■이라는 특약사항이기재되어 있었고, L은 위 매매계약서와 함께 N으로부터 위임자(소유자)의 성명란에 피고의 인감도장만이 날인된 백지 위임장{이 위임장은 가로세로 총 4칸으로 나누어진 표로 되어 있고 그 표 중 위의 왼쪽에는 ■부동산의 표시■, 그 오른쪽에는 ■위임업무■, 아래의 왼쪽에는 ■위임자(소유자)■, 그 오른쪽에는 ■수임자(대리인)■라고 기재되어 있는데 ■위임업무■란에만 ■부동산의 매매, 전세, 월세 등의 계약체결 및 대금의 수령업무 일체■라는 내용이 부동문자로 기재되어 있을 뿐이고 나머지 칸은 백지로 되어 있다}과 사용용도가 기재되지 않은 피고 명의의 인감증명서를 각 교부받았다.

나. 전주이씨 0000파 종중(이하 ■이 사건 종중■이라 한다)은 조상분묘 이장 및 납골용토지의 매수에 관하여 이 사건 종중의 종원들인 원고들에게 명의신탁을 한 후 이 사건종중의 총무인 O을 내세워 매수할 토지를 물색하다가 O은 원고들 명의로 2003. 6. 12.피고의 대리인이라고 자칭하는 M의 대리인인 L(다만, L은 대리관계를 표시하지 않고 M 명의로 매매계약서에 서명.날인하였고, 그 후 M과 관련한 모든 행위를 L이 하였다)과 사이에 ■원고들이 이 사건 토지 중 1,000평을 피고로부터 75,000,000원에 매수하되, 계약금 7,000,000원은 계약 당일에, 중도금 20,000,000원은 2003. 6. 30.에, 잔금46,000,000원은 2003. 7. 20.에 각 지급■하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ■이 사건 제2매매계약■이라 한다)을 체결하였다(O은 위 매매계약서상의 매수인을 ■D 외 6인■으로특정하였는데, 아래에서 보는 바와 같이 ■D 외 8인■의 명의로 토지거래허가를 받은 후,위 계약매매서에 기재된 인원보다 2인이 증가한 9인을 원고들로 하여 이 사건 소를 제기하였다).

다. M은 위 가.항과 같이 N으로부터 교부받은 백지 위임장의 ■부동산의 표시■란에 피고 소유 토지을, ■위임자란■에 피고의 성명, 주민등록번호, 주소를, ■수임자■란에 M의 성명, 주민등록번호, 주소를 각 기재하였고(갑제3호증의1, 이하 ■이 사건 위임장■이라 한다), 이 사건 제2매매계약 당시 L은 O에게 이 사건 위임장을 피고의 인감증명서와 함께 교부하였다.

라. 한편, N은 이 사건 제1매매계약 체결 후 2003. 6. 10.경 L으로부터 매수한 토지중 일부에 성공회묘지가 있다는 이유로 매매대금의 감액을 요구받았으나 이 사건 제1매매계약 체결 당시 시세보다 싼 가격에 피고 소유 토지를 매도하였음을 이유로 이를거부하자, L과 사이에 이 사건 제1매매계약을 해지하자는 말이 오고 갔고, 2003. 6.25. L과 이 사건 제1매매계약이 해지되었음을 전제로 ■피고 소유 토지에 관한 매매대금을 증액하고 그 대금을 분할상환하며 L이 위 토지를 전매하여 지급받은 전매대금을피고에게 우선 지급한다■는 내용이 포함된 합의서도 작성하는 등 향후대책(그러나 위합의가 성립한 것은 아니었다)에 관하여 논의하다가 L에게 피고의 인장만 날인된 백지토지사용승낙서(이하 ■이 사건 토지사용승낙서■라 한다)와 사용용도가 묘지인허가용인피고 명의의 인감증명서를 각 교부하였으나, 2003. 7. 2. L으로부터 이 사건 제1매매계약의 해지요청을 받자, 이에 같은 달 8. L에게 이 사건 제1매매계약 해지통보를 하였고, L에게 2003. 6. 17. 8,000,000원, 2003. 6. 23. 5,000,000원, 2003. 7. 16.22,000,000원을 각 지급함으로써 계약금 35,000,000원을 모두 반환하였다.

마. O은 2003. 6. 25. L으로부터 피고의 인감증명서가 첨부된 이 사건 토지사용승낙서를 교부받은 후 같은 날 L에게 중도금 20,000,000원을 지급하였으나, L은 원고측으로부터 받은 계약금 및 중도금을 피고에게 지급하지 않았다.

바. 원고들은 2003. 7. 9. 이 사건 토지사용승낙서의 백지 부분을 보충한 후 이를 이용하여 화성시로부터 이 사건 종중 명의의 묘지설치허가를 받았고, 2003. 7. 14. 화성시로부터 이 사건 토지 중 1000평의 매매에 관한 원고들 명의의 토지거래계약허가를받은 후, 2003. 7. 14.부터 같은 달 16.까지 이 사건 토지 중 일부에 원고들의 조상 분묘 10여 기의 이장 공사를 하였다.

사. O은 2003. 7. 중순경 이 사건 제1매매계약에 관한 논의를 위하여 N을 만날 때까지 피고측으로부터 M에게 대리권을 수여하였는지 여부를 확인하지 않았다.

2. 원고들의 주장

가. 유권대리 주장

피고는 M에게 백지 위임장을 교부하면서 이 사건 토지에 관한 매매계약의 체결권한을 위임하였으므로 M이 피고의 대리인으로서 원고들과 체결한 이 사건 제2매매계약은 유효하다.

나. 표현대리 주장
가사 피고가 M에게 이 사건 제2매매계약 체결에 관한 대리권을 위임한 것이 아니라 하더라도, 이 사건 제2매매계약은 대리권의 수여표시에 의한 표현대리에 해당하여유효하다.

다. 무권대리행위 추인 주장
가사 표현대리가 인정되지 않는다고 하더라도 피고의 대리인인 N은 O에게 수차례합의하자고 요청을 하였고, 이 사건 토지의 부근에 있는 다른 토지 1,000평을 주겠다고 하면서 분묘를 다른 곳으로 이장할 것을 요청한 점, N은 L에게 O과 합의를 할 수있도록 도와달라고 요청하였고, 이에 L이 O에게 사실과 다른 내용의 내용증명(을제13호증)을 보낸 점, N과 L은 2005. 5. 11. N이 L에게 교부한 매매위임장을 정당한 것으로 인정하고 위임장으로 인하여 L이 매매한 임야 1,000평의 계약을 정당한 계약으로인정하기로 합의한 점에 비추어 보면, 피고는 M과 L의 무권대리행위를 추인한 것이다.

3. 판단

가. 유권대리 주장에 관한 판단

(1) 피고가 M에게 피고 소유 토지의 처분에 관한 대리권을 수여하였는지 여부에관하여 보건대, 피고가 직접 M에게 피고 소유 토지의 처분에 관한 대리권을 수여하였다거나 N이 피고의 별도의 위임을 받아(N이 피고로부터 수여받은 피고 소유 토지의처분에 관한 대리권 속에 피고의 대리인을 선임할 수 있는 권한이 포함되었다고 보기어렵다) M에게 위와 같은 내용의 대리권을 수여하였음을 인정할 증거가 없다.

(2) N이 피고의 대리인으로서 M에게 피고 소유 토지의 처분에 관한 복대리권을수여하였는지 여부에 관하여 본다.

(가) 위 인정사실에 의하면, N이 피고를 대리하여 M과 이 사건 제1매매계약을체결하면서 백지 상태의 위임장에 피고의 인감도장만을 날인하여 M의 대리인인 L에게교부하였고, 이후 M이 위 백지 위임장의 부동산의 표시란, 위임자란, 수임자란을 보충하여 작성한 이 사건 위임장을 L이 원고들에게 교부하였으므로, 위 백지 부분이 정당한 권한에 기하여 보충되었다는 점에 관하여는 그 문서의 진정성립을 주장하는 자 또는 문서제출자에게 그 입증책임이 있다고 할 것이니, M에게 백지 위임장을 보충할 정당한 권한이 있는지 여부에 관하여 보건대, 이에 부합하는 듯한 갑제12호증의2, 3, 9,10, 14 내지 18, 20, 갑제14호증, 갑제16호증의1, 2, 갑제17호증의1, 2, 갑제18호증의1,2, 갑제19호증의1 내지 4의 각 기재, 갑제12호증의4, 6, 19의 각 일부 기재와 당심 증인 L의 증언은 아래와 같은 이유로 이를 믿을 수 없다.

① 피고는 M에게 피고 소유 토지를 매도한 자이고, M은 피고 소유 토지를 피고로부터 매수한 자로서, 매도인의 지위에 있는 피고가 M에게 ■M이 매수인으로서 제3자에게 피고 소유 토지를 전매할 수 있는 처분권한을 가지고 있음■을 확인하는 의미의서류를 작성해 주는 것은 몰라도 ■피고를 대리하여 피고 명의로 제3자와 매매계약을체결할 수 있도록 대리권을 수여한다■는 것은 경험칙상 쉽게 상상하기 어렵다(가사 그렇게 된다면 피고는 피고 소유 토지를 M에게 매도함과 동시에 M이 피고를 대리하여 매도한 제3자에게도 매도한 것이 되어 이중매매를 스스로 자초하게 되는 불합리한 결과가 초래되고, 또한 이 사건 위임장의 내용과 같이 피고가 M에게 이 사건 제2매매계약의 체결 및 소유권이전에 관한 일체의 권한을 위임하게 되면 피고의 입장에서는 M이 대리인의 지위에서 제3자로부터 매매대금을 교부받아 횡령하게 되면 매매대금도 받지 못하고 피고 소유 토지의 소유권만 이전해 주어야 할 위험을 부담하여야 하는데,특별한 사정이 없는 한 이러한 위험을 부담할 까닭이 없고 그러한 특별한 사정에 관한아무런 입증도 없다).

② 이 사건 제1매매계약서를 작성한 부동산중개업자인 P은 수사기관 조사에서일관하여 N이 피고의 대리인임을 나타내기 위하여 매매계약서에 ■위임장별첨■이라고기재하고, 자신이 운영하는 부동산중개업소에서 사용하는 위임장 용지에 피고의 인감도장만을 날인하여 L에게 교부하였으나, 그 당시 N이 L에게 피고 소유 토지에 관한처분권한을 위임한다는 말을 하지 않았다고 진술하고 있다.

③ L은 원고들에 대하여 무권대리 책임을 질 위험에 있는 위치에 있고, 수사기관 조사에서 상황에 따라 자신의 진술을 계속 바꾸고 있어(심지어는 N의 주장과 같이피고로부터 처분권한을 위임받지 않았다고 진술하기도 하였다) 그 진술에 신빙성이 없고, 이 사건 제1매매계약을 체결할 당시 그 장소에 있었던 전00도 수시로 진술을 바꾸고 있어 역시 그 진술에 신빙성이 없다.

④ 이 사건 제1매매계약 후 L으로부터 피고 소유 토지 중 일부를 매수하였다가위 계약을 해제한 Q는 ■피고를 대리한 L과 사이에 피고 소유 토지의 일부 3,000평을매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후 N을 만나 피고가 L에게 토지의 처분권한을 위임하였음을 확인하였다■고 진술하고 있으나, 위 ①항과 같은 이유에서 M에게 토지를 매도하였을 뿐인 N이 Q에게 ■L에게 피고 소유 토지의 처분권한을 위임하였다■고 말하였을 것으로 보이지 않는 점, Q도 L이 피고로부터 피고 소유 토지를 매수하고 자신에게 다시 이를 전매한다는 사실을 알고 있었던 점에 비추어 Q의 위 진술은 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 만약 피고가 이 사건 위임장에 기재된 바와 같이 M에게 이 사건 토지의 매매를 위임한 것이라면 원고들과 M 사이의 이 사건 제2매매계약의 효과가 피고에게 귀속되므로, L으로서는 당연히 계약체결 사실과 매매대금 수령 사실 등을 피고에게 알려주고 원고들로부터 수령한 계약금과 중도금을 피고에게 교부하였을 것이나 L은 그렇게하지 않은 점 등을 종합하여 보면 M을 대리한 L은 피고의 대리인 자격으로 원고들에게 이 사건 토지를 매도한 것이 아니라, 피고의 대리인이라는 명의만 빌렸을 뿐이고,M이 피고로부터 매수한 이 사건 토지를 M의 대리인으로서 전매하여 자신 또는 M이그 이익을 취한다는 의사로 원고들에게 이 사건 토지를 매도하였을 뿐인 것으로 보인다.

(나) 다음, 원고들은, N이 L에게 피고 명의의 인감증명서를 첨부하여 이 사건 토지사용승낙서를 교부하였고, L이 원고들에게 이를 넘겨 주어 원고들이 이 사건 종중명의로 이 사건 토지 중 일부에 관하여 묘지설치허가를 받았으니, 피고가 M에게 이 사건토지의 처분권한을 수여한 것으로 볼 수 있다고 주장하므로 살피건대, 위에 거시된 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, L은 당심 법정에서 N에게 이 사건 제2매매계약 사실을 알렸다고 증언하고 있으나 이는 그 전에 L이 수사기관에서 매매계약체결사실을 알리지 않았다고 진술한 내용과 상반되어 역시 믿을 수 없는 점, 전00은수사기관에서 L이 이 사건 제2매매계약 체결사실을 N에게 알리지 않았다고 진술하고있는 점, L이 피고나 N에게 이 사건 제2매매계약에 의한 계약금을 지급하지 않은 점(피고는 이 사건 제1매매계약에 기하여 M으로부터 계약금을 받았을 뿐이다) 등에 비추어 보면 그 당시 N은 이 사건 제2매매계약 체결사실을 몰랐던 것으로 보이고, 또한 N이 L에게 이 사건 토지사용승낙서 등의 서류를 교부한 시점이 N과 L 사이에 이 사건제1매매계약의 해지와 향후 대책에 관하여 논의한 후인데, L의 진술에 의하더라도 피고가 M과 사이에 체결된 이 사건 제1매매계약의 효력으로 M에게 피고 소유 토지의처분권한을 주었다는 것인데, 위와 같이 피고가 M과의 매매계약의 해지 등을 논의한상태에서 M이 피고를 대리하여 원고들과 체결한 이 사건 제2매매계약의 효력을 유지
하기 위하여 위 서류들을 L에게 교부하였다는 것은 쉽게 믿기 어려우므로, 결국 N이L에게 이 사건 토지사용승낙서를 교부하였다는 사실만으로 피고를 대리한 N이 M에게이 사건 토지를 처분할 수 있는 대리권을 수여하였다고 보기에 부족하다.

(다) 가사 N이 M에게 피고 소유 토지의 처분에 관한 복대리권을 수여하는 의미에서 피고 명의의 백지 위임장과 인감증명서를 교부한 것으로 볼 수 있다고 하더라도,임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 경우에 한하여 복임권을 갖는다고 할 것인데, 임의대리인인 N의 복대리인 선임행위에 대하여 피고가 승낙하였다거나 N이 복대리인을 선임하여야 할 부득이한 사정이 있었음을 인정할 증거도 없다.

(3) 따라서, 원고들의 유권대리 주장은 어느모로 보나 이유 없다.

나. 표현대리 주장에 대한 판단
민법 제125조에 정한 표현대리는 ① 본인이 제3자에 대하여 어떤 자에게 대리권을 수여한 뜻을 표시하고, ② 대리인으로 표시된 자가 표시된 대리권의 범위 안에서대리행위를 하며, ③ 대리행위의 상대방은 대리권 수여표시를 받은 자이고, ④ 상대방이 선의.무과실일 때에 성립하는데, 피고의 대리인인 N이 M에게 피고의 서명.날인이 된 백지 위임장을 교부하여 M이 위 위임장의 수임인란에 M의 이름을 기재하여 이를 원고들에게 제시할 수 있는 여지를 줌으로써 간접적으로 원고들에게 수권의 의사를표시한 것으로 볼 수 있고, M은 피고의 대리인으로 자칭하면서 백지 위임장의 ■위임업무■란에 기재된 업무범위 내에서 원고들과 사이에 이 사건 토지 중 일부에 관한 매매계약을 체결하였음은 위에서 인정한 바와 같다.

그러나, 위 인정사실에 의하면 이 사건 제2매매계약 체결 당시 L이 이 사건 위임장과 피고 명의의 인감증명서만을 소지하였을 뿐 대리인으로서는 당연히 제시될 것이 통상적으로 기대되는 피고 명의의 등기필권리증이나 피고의 인장을 소지하지 아니하였고, 또한 이 사건 위임장에 기재된 대리인의 명의(M)와 실제 매매계약을 대리하는 자(L)가 다르므로, 원고들로서는 당연히 상대방의 대리권에 대하여 의심을 가지고 직접피고 본인에게 M 또는 L에게 대리권을 수여하였는지 여부를 확인하는 등으로 좀 더적절한 조사를 하여 보았어야 할 것임에도 불구하고 이에 나아가지 아니하고 막연히L, M의 말만 믿고 이 사건 제2매매계약을 체결하였으니 원고들은 대리인을 상대로 매매계약을 체결함에 있어 마땅히 하여야 할 주의를 다하지 못한 과실이 있다고 할 것이므로, 결국 원고들의 위 표현대리 주장 역시 이유 없다.

한편 원고들은, 이 사건 제2매매계약을 중개한 K가 N에게 전화하여 M의 대리권 유무를 확인하였다고 주장하나, 갑제12호증의17의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

다. 무권대리행위 추인 주장에 관한 판단
무권대리행위의 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위로서, 본인이나 법정대리인, 본인으로부터 특히 그에 관한 수권을 받은 임의대리인이 추인할 수 있는바, 갑 제14호증, 갑 제20호증의 5, 11,을 제38호증의 2, 3의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, N은 처인 피고로부터 피고 소유 토지에 대한 매매에 관한 권한을 위임받아 M을 대리한 L과 사이에 피고 소유 토지에 관한 이 사건 제1매매계약을 체결하였다가 L과 사이에 이를 합의해제한 사실, 이어서 N은 재차 피고를 대리하여 다시 제3자에게 피고 소유 토지를 매도한 사실, 그 후 L이 N을 고소하여 수사가 진행되던 중, N은 2005. 5. 11. L과 사이에 ■N은 L에게 교부한 이 사건 위임장을 정당한 것으로 인정하고, 이 사건 제2매매계약은 정당한 계약으로 인정하며, 차후 어떠한 이유로도 L에게 책임을 전가하지 않는다■는 취지의 합의서를 작성한 사실, 피고는 위 합의서가 작성된 이후 수사기관에서 조사를 받으면서, ■피고소유 토지에 관한 매매권한을 남편인 N에게 모두 일임하여 그 매매에 관한 사항을 처리하도록 하였고, 따라서 자신은 이 사건 각 매매계약에 관련된 제반 사정을 전혀 알지 못한다■는 취지로 진술한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, N은 피고 로부터 이 사건 제2매매계약과 관련된 M의 무권대리행위 추인에 관한 권한을 포함하여 피고 소유 토지에 관한 포괄적인 처분권한을 수여받아 위 권한에 기하여 이 사건 제2매매계약을 추인한 것으로 보이므로, 이로써 이 사건 제2매매계약은 유효하게 되었고, 결국 피고는 원고들에게 이 사건 토지 중 별지 도면 표시 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 3,305㎡에 관하여 이 사건 제2매매계약인 2003. 6. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 최종두 _________________________
판사 이탄희 _________________________
판사 조영은 _________________________