이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2009-01-03 (토) 13:12
ㆍ홈페이지	http://www.alaw.kr
ㆍ분 류	민사

ㆍ조회: 528

Re..답변입니다

안녕하세요
이천교 법무사 입니다
이하 내용은 저의 개인적인 의견에 불과하니 참조만 하여주시기 바랍니다.

*** 우선, 판례를 보면, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 합니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).

*** 경매개시 기입등기 이후에 유치권 성립이 안된다는 말은 아닙니다. 실무에서 경매개시 기입등기 이후에 유치권 신고를 하는 것은 ..... 이미 성립하고 있는 유치권을 단지 신고한다는 의미일 뿐입니다.

*** 유치권자는 경매개시 기입등기 전부터 유치물을 점유하고 있어야 하는 것이 중요하며, 이 경우 점유의 표현방법 역시 정해진 것이 없습니다. 문 앞에 유치권 점유중 이렇게 경매개시 전부터 붙이는 경우도 있고 프랭카드를 거는 경우도 있고, 아무런 표시를 하지 않는 경우도 있습니다. 반면 프랭카드를 걸었다고 하여 반드시 점유를 인정받는 것도 아니며 단지 하나의 유력한 증거자료로 참작될 뿐입니다.

*** 유치권자로서 적법하게 점유를 하였는지 여부는 ...대부분 낙찰자와의 명도 소송이나 인도명령 등의 단게에서 ... 소송을 통해서 밝혀지게 됩니다. 그리하여 유치권자로서 인정이 되면 명도소송 등에서 승소를 하고 쫓겨나지 않게될 것입니다.

*** 유치권이 인정되기만 하면, 경매절차에서 권리신고를 하지 않아도 유치권을 상실하는 것은 아닙니다. 따라서 경매법원에 권리신고를 하였는지 여부와 상관없이 매수인(낙찰인)에게 유치권을 행사하며 인도를 거절할 수 있습니다.

참고로 유치권자에게는 우선변제권이 없으므로 배당을 받을 자격도 없습니다. 다만, 당해 경매사건에서 매각허가결정이 있을때까지(배당요구는 배당요구종기 까지이지만 권리신고는 매각허가결정이 있기까지 임) 권리를 신고하면, 그 경매절차에서 이해관계인으로서 취급되어 각종의 권리를 주장할 수 있게될 뿐입니다.

*** 많은 경우 공사를 하다가 대금을 받지 못하거나 부도가 나면, 언제까지나 현장에서 서성댈 수는 없는 문제이므로, 다른 장소에서 다른 공사를 맡아서 일을 하게되는 경우가 많습니다. 그러던 중 먼저 번 공사현장에 경매가 들어오면 그때서야 유치권 등등을 알게되어 뒤늦게 신고하고, 그때서야 다시 점유를 하는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 집행관 현황조사보고서 등이 증거자료가 되기도 합니다. 이렇게 경매기입등기 후에 점유를 시작하면 .....아무리 프랭카드를 걸고 법원에 유치권 신고를 했다고 하여도 추 후 낙찰자등과의 분쟁과정에서 패소할 가능성이 많습니다.

반대로, 아무런 신고를 하지 않았다 해도 ... 자신이 적법한 유치권자이고 점유 역시 그 이전부터 하여오고 있음을 입증하면 ... 낙찰자에게 이길수도 있습니다.

*** 유치권은 그것이 등기되는 것도 아니고 이렇게 성립여부가 상당히 불확실한 면이 있습니다. 그래서 유치권을 신고한 사람도 불안하고 낙찰받는 사람도 불안하기는 마찬가지입니다.

*** 실무에서는 유치권신고를 하면, 실제로 적법하고 정당한 유치권자인지 여부를 묻지 않고, 신고서를 무조건 접수는 하여줍니다. 즉, 실제로 유치권의요건을 갖추고 있는지 없는지를 불문하고 무조건 유치권 신고 자체는 받아줍니다.

그러면서도 경매법원에서는 유치권의 요건을 갖추었느지 자체에 대하여는 판단을 하지 않으며, 배당절차에서도 그 자가 적법한 유치권자인지 여부를 판단 받지도 않습니다.

그 결과 역으로 이를 악용하여 무조건 큰 금액의 유치권 신고를 하여두어 다른 사람들이 경매에 참가하지 못하게(망설이게) 만들어 놓고는 유찰을 시키다가 아주 싼 가격으로 자기네가 경매를 받으려는 목적으로 악용되고 있는 경우가 비일비재 합니다.

감사합니다.
이천교 법무사