이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	실무자
ㆍ작성일	2018-09-18 (화) 10:08
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 617

명도집행에 관한 질문
안녕하세요 법무사님

법무사수험생활시절부터 법무사님의 강의를 통해 많은 도움을

받았고, 실무에서도 대한통합법무교육원 동영상 강의를 통해

많은 도움 받고 있습니다. 정말로 고개 숙여 감사 드립니다.

실무에서 악질 임차인을 만나 명도소송에 어려움을 겪고 있어

이곳에 질문글을 남기게 되었습니다.

사실관계(간결한 느낌을 위해 평어체를 사용하겠습니다. )

①계약서상 임차인을 채무자A로 하여 점유이전금지가처분 집행완료

②집행과정에 주택 내부에서 차량등록증이 발견된 B와 택배박스가 발견된 C도 채무자로 하여서 추가로 점유이전금지가처분신청을 신청해야 차후 명도집행불능이 되지 않는다고 집행관이 이야기함.

③이해가 안 갔지만, 찝찝한 마음에 어쩔 수 없이 B와 C도 채무자로 하여 추가로 점유이전금지가처분신청을 함.

④결정문을 기다리는데 임차인A에게서 문자가 도착함.
“임대차계약서상 내 명의A는 가명이다. 그러니까 가처분은 효력이 없다.
그리고 어제 다른 사람 D 명의로 전입신고가 되었다.“

알아보니 B와 C에 대한 추가점유이전금지가처분을 신청한 직후 어떻게 알았는지
D가 새롭게 전입신고가 되었습니다.아마도 앞으로도 임차목적물에 제3자의 물품 등을 가져다놓는 식의 방법, 또 다른 제3자를 전입신고 시키는 방법으로 임대인을 골탕 먹일 가능성이 높아보입니다.
이 임차인A는 임대인에게 거액의 돈을 요구하고 있습니다.

일단 1차로 집행한 채무자만을 피고로 하여 명도소송을 진행해볼까 고민 중입니다.(나머지는 점유의 승계 또는 점유가 아니라는 논리로..)현재상황을 보면 앞으로도 비슷한 장난을 계속 칠 가능성이매우 높아보입니다..

질문1. 원래 집행관은 집 안에 다른 사람 물건이나 우편물만 발견이 되면 집행불능 또는 추가로 가처분신청을 하라는 식으로 이야기를 하는지 궁금합니다. 법적인 논리로는 쉽사리 이해가 가지 않는데.. 집행관을 설득 또는 다투는 방법이 궁금합니다. 시간이 오래 걸리겠지요?

질문2. 임대차계약서에 가명을 쓴 자를 상대로 한 점유이전금지가처분의 효력은 어떻게 될까요? 차후 명도집행 시 발생할 문제점은 무엇일까요?

질문3. 지금 B와 C를 채무자로 한 추가 점유이전금지가처분신청을 하면 전입세대열람증명원에 올라온 D를 보고 집행관이 집행불능시킬 가능성이 보이는데..D의 전입신고에 대해 허위신고 말소신청을 주민센터에 해놓고 해당 접수증 등으로집행관을 설득하면 가처분집행을 해줄까요? (이게 집행불능이 된다면 차라리 추가 점유이전금지가처분은 결정이 나더라도 강제집행신청을 안 하는 게 나을 것 같은데요..집행불능 기록이 남아버리니까 오히려 차후에 승계집행문 부여신청 등에 걸림돌이 되지 않을까 걱정이 됩니다)

질문4. 만약 가처분상 채무자로 집행까지 완료한 가명의 채무자만을 피고로 하여 명도소송을 진행하였을 때 이후에 명도에 대한 승계집행문을 부여받는데 문제가 생길까요? 이 채무자가 가명이라는 게 가장 찝찝한 부분입니다.

질문5. 이 가명인 임차인에 대한 실명을 확인하였다고 했을 때...(방법을 연구 중입니다.. 방법이 있을까요?)명도소송의 피고의 인적사항을 실명으로 쓰고 괄호 안에가명을 넣는 방식으로 기재하였을 경우 차후 명도집행에 문제가 없을까요?(즉 가처분집행은 가명의 채무자를 상대로.. 명도소송은 실명 + 가명의 피고를 상대로..)

이대로 계속 진행하면 진짜 임차인이 휘둘리는 대로 끌려가게 될 것 같아서 걱정입니다.흔치 않은 케이스인데, 어떤 식으로 풀어나가야 할지 감도 잡히지 않아 집행분야 최고 전문가이신 법무사님께 질문을 드리게 되었습니다. 너무 많은 질문을 한번에 드리는 것 같아 정말 죄송합니다.감사합니다.

P.S. : 혹시 시간이 되신다면, 법무사님께 대한통합법무교육원에서 명도소송과 집행을 자세히 다룬 강의를 고개 숙여 부탁드리고 싶습니다. 위와 같은 악질 임차인이 장난을 칠 때 어떤 식으로 대응해야 하는지.와 같은 내용이라면 실무자들에게 큰 도움이 될 것 같습니다.

관리자 2018-09-20 01:09	안녕하세요 이천교 법무사입니다 1. 집행관은 외관만 보고 집행가게 되어 있습니다. 집 안에 다른 사람 물건이나 우편물만 발견이 되면 외관을 보고 집행불능 할수도 있고, 추가로 가처분신청을 하라는 식으로 이야기 하는 것은 혹시 후일 집행이 안될까봐 조언해주는 것에 불과합니다. 만일 집행관이 정당한 사유없이 집행불능 처리하면 집행에관한이의 신청으로 다툴 수 있습니다. 2. 임대차계약서에 가명을 쓴 자를 상대로 한 점유이전금지가처분의 효력은 집행하면 유효하지만, 승소판결 후 집행할 때 다른 사람이 점유하면 그 점유시기가 문제됩니다. 가처분 후 점유한 사람은 승계집행문 받아서 집행할 수 잇습니다. 문제는 소송 계속후 점유자는 승계집행 문 등으로(변론종결전에는 추정승계인으로) 집행할 수 있으나, 소제기 전부터 점유자라면 다시 소를 제기하여야 합니다. 점유이전금지 가처분은 이런 것을 확인하고 대비하기 위한 면도 잇습니다. 3. 이제 어느정도 상황이 파악되었으면 가처분은 그만하고, 관련자 모두를 한 번에 무꼬에서 피고로 하여 인도(명도) 소를 제기하는 것이 좋을 듯 합니다. 소제기 후 점유자는 추 후 승계집행문으로 접근하는 것이 좋을 듯 합니다. 4. 일단 아는 이름으로만 소송을 제기합니다. 5. 실명확인을 하는 경우 피고 표시를 실명을 적고 괄호한 후 가명을 기재해도 됩니다. *** 이럴때는 너무 걱정허지 마시고 관련자 모두를 한 번에 묶어서 피고로 하여 인도(명도) 소를 제기하는 것이 좋습니다. 소제기 후 점유자는 추 후 승계집행문으로 접근하는 것이 좋을 듯 합니다. 감사합니다 법)이천교

실무자 2018-09-20 13:02	답변에 진심으로 감사드립니다 법무사님^^ 그런데 점유이전금지가처분이 가명A로 되어있고, 명도소송도 가명A로 되어있는데.. 집행관이 주택에 강제집행을 하러나갔는데, 가명A인 자가 거주 중이어서 집행관이 신분증 확인하였는데 동일인인 실명 甲이 나타나는 경우 혹 집행불능이 될 위험은 없을까요? 이 경우에도 가처분 집행이 되었으므로 동일인이지만 가명A에서 실명 甲으로 승계집행문을 부여 받는 방식으로 접근하면 될까요?

관리자 2018-09-20 13:29	양자가 동일인이고 이름만 틀린 경우이면 당사자 승계(승계집행문)문제가 아니고, 판결경정 문제에 불과합니다. 동일인 이기만 하면 판결결정을 통해서라도 집행에는 별 문제가 없을 것입니다. 감사합니다