이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	구리
ㆍ작성일	2019-05-10 (금) 20:54
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 503

미등기건물에 대한 가처분신청
채무자 소유의 토지에 근저당설정을 하면서, 그 위에 건물(집합건물)이 준공되면 건물에 추가근저당권을 설정하기로 약정하였습니다.

그런데 건물이 준공되어 건축물대장까지 만들어져 보존등기를 하기 직전에, 채무자의 다른 채권자가 토지에 대한 강제경매를 신청하였고, 채무자는 경매신청채권자에게 돈을 갚고 경매를 취하함과 동시에 취득세를 납부하고 집합건물보존등기를 진행할 자력이 안되는 것 같습니다.

우리쪽은 토지에 대한 1순위근저당권자로서 건물에도 1순위로 추가설정을 하고자 합니다만,
채무자가 보존등기를 진행할 여건이 안되는 동안 토지에 대한 경매신청채권자가 건물에도 경매를 신청할까 걱정입니다.

따라서 후취담보제공 약정에 기한 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 하여 미등기부동산에 대한 처분금지가처분을 신청할까 하는데, 실무상 어떻게 신청하고 법원에서는 어떤 절차로 처리하는지 궁금해서 문의드립니다.

1. 가처분신청서는 일반적인 가처분신청서와 동일하게 작성하면 되는지, 아니면 미등기부동산에 대한
가처분신청이므로 일반적인 가처분신청서와 달리 작성해야 될 부분이 있는지요
(신청취지, 신청이유, 목록작성방법 등)

2. 집합건물의 보존등기 촉탁 및 가처분기입과 관련하여, 피보전권리가 근저당권설정등기청구권이므로
소가는 목적물가액을 한도로 한 채권최고액으로 보고, 거기에 가처분등록세율인 0.0024을 곱하여
산출되는 금액만 등록세로 납부하면 되는 것인지요
(소요되는 비용의 구성이 궁금합니다.)

3. 이미 건축물대장이 있는 경우이니 보전의 필요성만 소명되면 별다른 문제없이 인용되지 않을까
생각하는데, 법원에서 빈번히 내리는 보정명령은 어떤 것이 주종을 이루는지요

4. 인용되면 등기소에 전자촉탁이 되는 것인지, 아니면 종이촉탁서가 등기소로 송달되는 것인지요

미등기부동산에 대한 가압류나 가처분을 진행해본 경험이 없어 궁금한 점이 한두가지가 아닙니다,ㅜ
교수님의 지도를 부탁드립니다.

관리자 2019-05-12 03:56	안녕하세요 이천교법무사입니다 후취담보제공 약정에 기한 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분을 신청하면 됩니다. 그런데, 이미 건물대장도 있고 다른 사람 경매신청으로 등기까지 나와 있는 상태이므로, 통상의 가처분과 모든 것이 동일합니다. (신청취지, 신청이유, 목록작성방법 등) 다만, 이미 경매가 진행중인 경우 경매 후순위로 등기될 수 밖에 없습니다. 만일 대장만 있고 아무도 법적조치를 안해서 미등기 상태라면, 직권 보존등기용으로 건물대장과상대방 채무저 주민초본(법인이면 법인등본)만 붙이고, 나머지 절차니 비용은 통상의 가처분과 모든 것이 동일합니다. 목록은 대장을 보고 동일하게 작성합니다. (신청취지, 신청이유, 목록작성방법 등) 미등기의 경우 보존등기에 필요한 것은 모두 무료이고 가처분 비용(등록세 등)만 동일하게 납부합니다. 통상의 가처분처럼 목적물가액을 한도로 한 채권최고액으로 보고, 거기에 가처분등록세율인 0.0024을 곱하여 산출되는 금액만 등록세로 납부하면 됩니다. 대장이 없는 경우에는 미등기부동산 조사비용으로 상당한 측량감정 비용이 들어가지만, 대장이 있는 경우는 추가 비용이 없이 통상가처분과 모두 동일합니다. 이미 대장이 있으므로.... 법원에서 빈번히 내리는 보정명령은 통상의 경우처럼 ... 피보전권리와 보전의 필요성 관련 부분외에 ... 따로 다른 유형이 존재하지 않습니다. 그리고 미등기 부동산은 전자촉탁이 안되고, 등기된 상태의 가처분만 전자촉탁으로 진행됩니다. 감사합니다 법)이천교

구리

2019-05-12 18:00

가처분은 금전채권을 피보전권리로 하지 않으므로 피보전권리의 액수(청구금액)를 기재하지 않는 대신 <목적물의 가액>을 기재하도록 하고, 이것을 담보산정의 기준으로 삼는다고 알고 있습니다.

그런데 이때 피보전권리가 <추가근저당권설정등기청구권>이라면, 근저당권의 채권최고액을 목적물가액으로 기재해도 되는지, 아니면 반드시 별도로 목적물가액을 계산해서 기재해야 하는지요?(그 근거를 첨부하여)

목적물가액(담보산정의 기준)은 소송물가액(인지산정의 기준)과는 다른 개념인것 같이서 궁금합니다.

한편, 지방세법 제28조에는 가처분 등록세와 관련하여, 부동산에 관한 권리를 목적으로 등기하는 경우를 포함하여, <채권금액의 1천분의2 >라고 규정하고 있는데, 만약 가처분목적물인 1동의 주상복합아파트의 가액이 100억원이고 근저당채권최고액이 10억원이라면, 이때 가처분등록세는 100억기준으로 2400만원인가요 10억기준으로 240만인가요?


관리자	좋은 지적이십니다. 가처분 과표난 소가와 달리 시군구청에서 부과하는 것이라서 소가와는 다른 것 같습니다. 소가의 경우 이전등기, 말소등기, 사해행위, 근저당설정 등에 따라 소가가 다르지만, 가처분의 경우 ... 부동산 자체의 처분금지 가처분의 경우라면 등록면허세는 소가와 달리 일률적으로 목적물 가액으로 산출하는 것으로 알고 있습니다. 그러나 이 등록면허세 부분의 정확한 것은 시군구청에 확인해보시는 것이 좋습니다. 감사합니다	5/12 23:24