이천교법무사의 강제집행

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ㆍ작성자	이재필
ㆍ작성일	2014-11-17 (월) 11:30
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 2214

소유권이전 대위등기 취득세 관련
안녕하십니까. 농협 채권관리전문역 수강생 이재필입니다

이렇게 불쑥 인사드려서 실례가 아닌지 모르겠습니다. ^^;

다름이 아니오라 채권관리 실무 중 애로사항이 있어서 고견을 듣고자 몇자 적어봅니다.

2008.1.10. 근저당설정 이후 2014.1.28. 채무자 사망하여 2014.9.24. 한정승인한 상속인을 상대로 소유권이전 대위등기 및 임의경매를 진행 하려 합니다.

그러나 감정가 450백만원에 설정최고액 364백만원의 아파트 집합상가 물건의 과세표준액이 약20억으로 산정되어 취득세 약75백만원(신고불성실 가산세 포함)이 부과되어 경매 진행 시 채권 부족액 발생이 예상됩니다.
(통상 금융기관에서는 집합상가의 경우 소유권대지권을 별도로 인정하지 않고 시세대로 감정하고 있으나, 과세표준액 산정은 건물의 가액과 소유권대지권에 개별공시지가를 적용하여 건물과 토지 각각에 대하여 과세표준액을 정하여 20억이 산출되었습니다.)

질문1. 취득세와 등록세가 통합된 이후로 취득세 납부가 되어야만 등기가 되는데 이럴 경우 취득세의 법정기일 보다 앞선 담보권자보다 우선채권으로 인정되어 불합리하다고 판단되는데 위와 같은 경우에 취득세 납부를 하지 않고 대위등기를 할 수 있는지요??

질문2. 지방세법상 상속에 의한 취득은 시가표준액으로 정하고 있는 것엔 달리 이견이 없으나 시가표준액 적용에 관하여 경매감정 및 시세는 약 450백만원이나 과세표준액은 약20억으로 과세표준액이 너무 과다하다고 사료되는데 이의신청이나 소송등으로 시가표준액을 감액할 수 있는 여지가 없는지요??

관리자 2014-11-17 13:38	답변1. 취득세와 등록세가 통합된 이후로 취득세 납부가 되어야만 등기가 되는데 이럴 경우 취득세 납부를 하지 않고 대위등기를 할 수는 없습니다. 그결과 사실상 취득세를 선납하게 되어 담보권보다 먼저 받는 결과가 되는데, 이 경우 그 등기비용을 경매계에 제출하면 소명하면, 지금 실무는 “경매준비 비용”으로 처리를 하여 먼저 최선순위로 배당을 해주고 있습니다(이론상 약간 다툼은 이;T습니다만 지금까지 실무는 그렇습니다). 답변2. 지방세법상 상속에 의한 취득 시가표준액 등을 조세법률주의에 따라 부과되는 것이라다른 방법은 어려워ㅏ 보입니다. 감사합니다 법)이천교

이계룡 2014-12-01 17:14	안녕하세요, 교수님. 저는 상가의 임대인인데요, 다음과 같은 경우에 상가건물임대차보호법적용대상이 될까요? 실제 상가임대차계약서 상에는 보증금과 월세가 있고 임차인의 요구로 세무서에 신고한 임대차계약서에는 보증금만 기재했는데요, 세무서에 신고한 임대차계약서상의 보증금만 보면 상가임대차보호법 적용대상이고 실제 계약서대로 하면 적용대상이 안되는 경우에 어느 계약서가 상가임대차보호법 적용과 관련해서 유효한 계약서가 되는지 궁금합니다. 고맙습니다.

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