이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	채권관리교육생
ㆍ작성일	2018-07-11 (수) 15:33
ㆍ분 류	기타

ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 616

공동담보 후순위권자(채권자 손실예상)
법무사님 안녕하십니까? 지난 7월 채권관리 교육 정말 유익하게 잘 들었습니다. 현재 저희 회사에서 진행중인 경매 건이 있어 질문 올립니다. 이전 질문 찾아보니 '이시 배당시 후순위권자의 대위권관련' 등 관련 글 잘 읽어보았습니다.

현재 저희 금융기관은 원금 손실이 예상되고 있는데 업무방법서 및 앞선 질의 사례에서도 채권자는 100% 변제를 받는 것으로 나와있어 질문하게 되었습니다.

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<대출요약>

물건번호 : 1번 감정평가액 183백만원(29%)
2번 감정평가액 145백만원(23%)
3번 감정평가액 311백만원(48%)

선순위저당권자A : 원금 480백만원 채권최고액 576백만원

후순위저당권자B : 채권최고액 45백만원(개인)_채권계산서 미제출

<진행상황>

물건번호 3번 :1차 매각(낙찰가:311백만원)
물건번호 1,2번 : 3차 유찰, 4차 진행중

1번 최저매각가격 : 63백만원
2번 최저매각가격 : 50백만원
3번 낙찰가격 : 311백만원
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이런 상황에서 저희는 계속되는 유찰로 4차에서도 낙찰이 안 될 경우 경매중지나 취하를 고려하고 있습니다.

법원에 문의결과, 이시배당을 할 경우 A 배당금 전부를 받고, 추후 다른 경매등의 사유로 1,2번 물건이
매각 될 경우, 후순위권자가 '감정가비율'로 선순위 대위해서 배당받아간다 라고 합니다.
그리고 법원에서 참고하라고 준 '이시배당으로 인해 후순위저당권자의 대위 배당요구가 있는 경우_대위요건'의 자료를 보면
- 공동저당권자가 공동저당물 중 일부의 경매대가로부터 그 부동산의 '책임분담액'을 초과하여 배당받아야 한다고 되어 있습니다.
- 대위하는 범위는 동시배당 하였더라면 원 채권자가 이 사건에서 배당받을 금액을 한도로 함
이라고 되어 있습니다.

1.여기에서 말하는 책임분담액의 기준이 최초법사가인지 매각대금인지 궁금합니다. 책임분담액을 알아야 예상이 가능할 거 같습니다.

만약 책임분담액을 매각대금으로 본 경우, 중지 후 재경매로 인하여 4차의 최저매각가격으로 낙찰이 되었다고 할 때, 311백만원+63백만원+50백만원=424백만원 중,
424백만원의 48%(물건번호3 감정가비율)인 204백만원이 물건번호3의 책임분담액으로 보고 후순위저당권자가 311백만원-204백만원=107백만원에 대하여
선순위 대위할 수 있다는 말인지요? 이럴경우, 선순위저당권자는 실질적인 손실이 더 커지므로 추후 대출은 모두 개별근저당으로 진행을 해야할거 같습니다..
물론 이렇게 손실을 보는 경우는 드물겠지만 말입니다.

2. 제가 볼때는 채권자A의 채권최고액을 넘지 않았기 때문에 1,2,3번 물건에 상관없이 배당금 전부를 받아가는게
맞을 거 같은데..(동시배당, 이시배당 상관없이)

3. 혹시 제가 잘못 알고 있다면 어떤식으로 배당금액이 정해지는지 궁금합니다.

감사합니다!!

관리자 2018-07-12 21:12	일단 채권자A는 1,2,3번 묻지 않고 이사배당이든 동시배당이든 채권최고액 범위내에서 일단 전액을 먼저 배당받습니다. 그리고 후순위권자는 이 선순위 근저당의 배당을 침해하지 않는 범위내에서만 보호될 뿐입니다.