이천교법무사의 강제집행

ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2009-01-31 (토) 23:34
ㆍ홈페이지	http://www.alaw.kr
ㆍ분 류	민사

ㆍ조회: 871

Re..답글입니다
실무적으로 몇가지 게약서 유형을 샘플로 해서 설명을 해 보겠습니다

******** 계약서 제1유형 : 해약금이나 위약금조항이 없는 경우
■ 제1조 부동산의 표시 ....
■ 제2조. 매매대금
- 계약금 ; 계약당일 지급
- 중도금 ; 0000. 0. 0.일지급
- 잔금 ; 000. 0. 0. 일 이전등기 서류 상환과 동시에 지급

******** 계약서 제2유형: 해약금 조항만 있는 경우
■ 제1조 부동산의 표시 ....
■ 제2조. 매매대금
- 계약금 ; 계약당일 지급
- 중도금 ; 0000. 0. 0.일지급
- 잔금 ; 000. 0. 0. 일 이전등기 서류 상환과 동시에 지급
■ 제3조 : 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
....

******** 계약서 제3유형 : 위약금 조항만 있는 경우
■ 제1조 부동산의 표시 ....
■ 제2조. 매매대금
- 계약금 ; 계약당일 지급
- 중도금 ; 0000. 0. 0.일지급
- 잔금 ; 000. 0. 0. 일 이전등기 서류 상환과 동시에 지급
■ 제3조. : 본 계약을 .매도인이 위약시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약시에는 게약금을 포기하고 반환청구를 하지 않기로 한다(또는 매매당사자의 일방이 위약시 상대방에게 손해배상을 하여야 하며, 손해배상액은 계약금액으로 하기로 한다).

******** 계약서 제4유형 : 해약금과 위약금조항이 모두 있는 경우
■ 제1조 부동산의 표시 ....
■ 제2조. 매매대금
- 계약금 ; 계약당일 지급
- 중도금 ; 0000. 0. 0.일지급
- 잔금 ; 000. 0. 0. 일 이전등기 서류 상환과 동시에 지급
■ 제3조 : 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
■ 제4조 : 본 계약을 .매도인이 위약시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약시에는 계약금을 포기하고 반환청구를 하지 않기로 한다. (또는 매매당사자의 일방이 위약시 상대방에게 손해배상을 하여야 하며, 손해배상액은 계약금액으로 하기로 한다)
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******* 설명

*** 계약이 해제되지 않는 경우

당사자 일방이 게약의 이행을 원하지 않아도 매매계약 대로 지켜야 하는 구속력이 발생 을 합니다.
그리하여,
- 매도인이 너무 싸게 팔았다 해도 매수인은 매도인을 상대로 계약대로 이행하라는 취지의 이전등기소송 등을 통해서 소유권을 취득할 권리가 있고,
- 반대로 매수인이 너무 비싸게 사서 이를 사고 싶지 않아 중도금이나 잔금을 지급하 지 않아도, 매도인은 매수인을 상대로 중도금이나 잔금을 지급하라는 소송을 제기해 서 판결을 받아(그전에 매수인 재산을 가압류하고) 경매를 넣고 하는 방법으로 중도 금과 잔금을 강제로 반아낼 권리가 있습니다.

**** 당사자 일방이 계약관계 구속으로부터 ..“스스로” ... 벗어나고 싶은 경우

1) 위 계약서 유형중 해약금 약정이 있는 제2계약 유형(3조) 및 제4유형(3조)은 계약조항에 따라 상대방이 이행에 착수하기전까지(여기에서 ...“이행의 착수”와 “이행의 준비” 구별이 매우 중요합니다. 통상은 중도금 지급을 이행착수로 보지만 양자가 반드시 일치하는 것은 아닙니다) ... 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
- 이렇게 되면 계약이 해제된 것이 되므로 더 이상 일방 당사자는 상대방 당사자에게 계약대로 이행을 청구할 권리가 없게됩니다.

2) 위 계약서 유형중 해약금 약정이 없다해도(1유형과 3유형) ... 민법 제565조 1항(해약금)에 의하여 .. 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
- 이렇게 되면 역시 계약이 해제된 것이 되므로 더 이상 일방 당사자는 상대방 당사자에게 계약대로 이행을 청구할 권리가 없게됩니다.

**** 일방의 채무불이행으로 인해서 계약을 해제하는 경우

1) 원상회복 - 계약에 해제되면 소급하여 계약이 없던 것으로 되므로(직접효과설) 서로 가 원상화복을 하여야 하며, 이미 지급받은 계약금도 받은날로부터 연 5%이자를 가산해서 모두 돌려 주어야 합니다.

2) 손해배상 문제

■ 위약금 약정이 있는 경우 ....이 경우 채무를 불이행한 상대방은 손해를 배상할 책임이 발생하는데, 이때 위약금 약정이 있는 위 계약유형 3형(3조) 및 4유형(4조)의 경우에는 이 약정에 기해서 그 계약금을 손해배상을 처리할 수 잇습니다. 그리하여 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약시에는 계약금을 포기하고 몰취하는 것으로 처리할 수 있습니다.
* 참고로 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정합니다(민법 제398조 4항)

■ 위약금 약정이 없는 경우(위 계약서 1유형과 2유형의 경우-2유형은 해약금 약정만 있지 위약금 약정은 없음) .... 위약금 약정이 없으므로 게약금을 당연히 손해배상으로 처리할 수는 없고, 실제 손해를 입증해서 손해배상을 청구헤야 합니다. 그런데 그것이 실무상 매우 어렵습니다. 통상손해-인과관계 입증 등....
그래서 상대방이 채무불이행시 해제통고를 한 후 계약금을 몰취하려다가 오히려 받은 계약금에 받은날부터 연5% 이자까지 가산해서 물어주는 경우가 종종 있습니다(계약서에 위약금 조항이 없고 따로 실제 손해를 입증하지 못해서)

***** 기타

실제 실무에서는 위 위약금조항이 없이 해약금 조항만 잇는 경우가 매우 많습니다.
(문방구 계약서도 유형이 다양합니다)

그리고 종종 ... 상대방이 위약하면 위약금 약정이 없어도 ...당연히 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약시에는 계약금을 포기하고 몰취하는 것으로 잘못알고 있는 경우가 많습니다. (실무에서 해약금과 위약금을 정확하게 이해를 하지 못하고 있는 경우가 종종 있습니다)

감사합니다

법)이천교