이천교법무사의 강제집행

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ㆍ작성자	관리자
ㆍ작성일	2009-10-27 (화) 20:07
ㆍ홈페이지	http://www.alaw.kr
ㆍ분 류	민사

ㆍ조회: 805

Re..경매와 임차인
안녕하세요
이천교 법무사입니다.

1) 주임보법 6조 (계약의 갱신) 제2항이 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 2009. 5. 8.개정되었고 부칙에 이 법은 공포후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 규정되어 있습니다.

이 경우에도 ... 즉 6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 ...임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있으므로 ... 임차인 보호를 위한 일종의 편면적 강행규정으로 보입니다.

그런데 이러한 내용은 이미 종전 판례도 동일하였던 것으로 알고 있습니다.
■ (대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결). : 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은같은 법 제6조 제2항,제4조 제1항에 따라 2년으로 된다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결).

이 번의 법개정은 종전 판례내용을 명확하게 입법한 것에만 의미가 있지 않나 보입니다(사견)

그러므로 만약에 임대차계약이 2005. 5. 15.부터 24개월로 계약체결되었고, 2009. 10. 27.까지 갱신거절통지나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지 없이 임대차계약을 유지하고 있다면 ...
- 2007. 5. 15 1차 묵시갱신으로 2007. 5. 15까지 연장된 것이고(사견 : 초일불산입 원칙을 전제로 하여 2007. 5. 14가 아니라 5. 15로 생각을 합니다) ...
- 다시 묵시 갱신되면 그때부터 다시 2년인 2009. 5. 15까지 기간이 연장된 것이며 ....
- 또 묵시갱신되면 2001. 5. 15까지 기간연장이 되는 것이 아닌가 생각합니다(사견 - 아무래도 민법선생님들 의견도 들어보심이 좋을 듯 합니다)

2) 미등기채권적전세인인 확정일받은 임차인의 경우 경매진행시 대항력을 주장하여 임대차기간까지 거주하고 싶으면 ... 배당요구 종기전까지 권리신고 및 배당요구를 하지 않아도됩니다.

3) 매수인에게 경매물건이 경락이 되어도 임차인의 경우는 ... 배당기일에 배당을 하여줍니다만 ... 명도확인서를 제출해야 배당금을 교부받을 수 있는 것이 실무입니다.

보증금반환과 명도는 동시이행관계에 있는데 ... 실무상 이 동시이행관계가 서실 서로 불편하고 애매합니다, 임대인 입장에는 임차인이 보증금을 먼저 받고도 나가지 않는 것이 걱장이겠지만 ...임차인은 보증금을 받아야 다른 곳에 이사를 가고 계약을 할 수 있는데 ... 특히 배당절차에서는 계약금을 먼저 주는 것도 아니고 ... 지적하신 것처럼 문제점도 있답니다.
그러나 여하튼 현재의 법제도(동시이행)상 실무는 그렇게(명도확인서 등 요구) 운영되고 있답니다.

감사합니다
법)이천교

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